Simulation de prêt hypothécaire en Belgique

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Le prêt hypothécaire est une forme de crédit qui permet à de nombreux particuliers de financer l’achat d’un bien immobilier. Plus accessible que le crédit immobilier classique, cet emprunt présente toutefois certaines spécificités.

Alors comment fonctionne le prêt hypothécaire et est-il réellement avantageux ?

C’est ce que nous vous proposons de découvrir ici avec toutes les explications concernant le fonctionnement, le coût et les conditions des différents prêts hypothécaires belges.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Un prêt hypothécaire ou crédit hypothécaire est un prêt qui permet de financer un projet immobilier. Le plus souvent, la durée de ce crédit est de 10 à 30 ans et son taux d’intérêt est variable selon l’organisme prêteur, la durée et le montant emprunté.

Mais ce qui rend le prêt hypothécaire si spécifique, c’est la garantie de remboursement qui y est associée. L’hypothèque permet en effet au prêteur de vendre votre bien immobilier si vous ne remboursez plus votre prêt et ainsi utiliser le montant de la vente pour récupérer ses impayés.

Quels sont les meilleurs taux de prêt hypothécaire ?

OrganismeMontant empruntableDurée de remboursementTaux d’intérêt TAEG
Prêt hypothécaire Argenta25 000 à 1 000 000 eurosDe 5 à 25 ans2.66% à 3.30%
Prêt hypothécaire Bpost25 000 à 750 000 eurosDe 10 à 30 ans1.43% à 1.95%
Prêt hypothécaire Belfius12 500 à 1 000 000 eurosDe 5 à 25 ans1.69% à 4.09%
Prêt hypothécaire BeobankMinimum 40 000 eurosDe 1 à 30 ansVariable
Prêt hypothécaire INGDe 80 000 à 1 500 000 eurosDe 10 à 30 ans2.88% à 5.10%
Prêt hypothécaire BNP Paribas FortisMinimum 7 500 eurosDe 1 à 30 ans2.05% à 4.50%
Prêt hypothécaire Record Credit25 000 à 1 000 000 eurosDe 5 à 30 ans2.56% à 5.10%
Prêt hypothécaire AXAMinimum 25 000 eurosDe 6 à 30 ans2.91% à 4.82%
Prêt hypothécaire CrelanMinimum 25 000 eurosDe 10 à 25 ans2.88% à 4.03%
Prêt hypothécaire Hello Bank7 500 à 500 000 eurosDe 15 à 25 ans1.84 à 1.93%
Prêt hypothécaire CBCMinimum 25 000 eurosDe 3 à 25 ans1.96% à 2.51%
Prêt hypothécaire FintroMinimum 25 000 eurosDe 10 à 30 ans2.05% à 4.50%
Prêt hypothécaire KeytradeMinimum 25 000 eurosDe 5 à 25 ans1.12% à 2.09%
Taux hypothécaires actuels en Belgique

Quels sont les frais de notaires liés au prêt hypothécaire ?

La souscription d’un prêt hypothécaire nécessite un enregistrement auprès d’un notaire qui va naturellement générer certains frais. Voici les frais dont vous devez tenir compte :

  • Les droits d’enregistrement : ces droits représentent la majeure partie des frais de notaire et sont versés au fisc. C’est en effet la loi qui fixe les pourcentages appliqués à ces frais et ce tarif ne dépend donc pas du notaire lui-même.
  • Les honoraires : les honoraires sont également définis par le gouvernement et ne doivent donc normalement pas varier d’un notaire à l’autre. Ils varient cependant selon le montant de l’acquisition et sont définis par tranches. 
  • Les frais d’acte : ces frais servent à  couvrir les recherches effectuées par le notaire et peuvent être basés sur un tarif moyen ou sur une règle. Il est parfois possible de les négocier, surtout si vous avez plusieurs dossiers chez ce notaire.

Quand peut-on faire un rachat de prêt hypothécaire ?

Dans certains cas, il peut être intéressant de procéder au rachat de votre prêt hypothécaire. Voici les conditions qui le permettent :

  • Acheter d’autres biens immobiliers : un emprunteur qui a déjà un prêt hypothécaire en cours avec un ou plusieurs biens immobiliers en hypothèque, peut contracter d’autres crédits afin d’augmenter leur patrimoine. Dans ce cas, un rachat de crédit avec hypothèque va simplement remplacer le crédit hypothécaire en place. Il est alors notamment possible d’allonger la durée du crédit afin de réduire les mensualités.
  • Baisser le coût de son emprunt : un emprunteur peut également souhaiter baisser le taux d’intérêt de son prêt. En faisant jouer la concurrence, il est en effet souvent plus intéressant de faire racheter son prêt par une autre banque que de négocier auprès de sa banque actuelle.
  • Effectuer un regroupement de crédits: enfin, il est possible de racheter un prêt hypothécaire en y incluant d’autres crédits personnels et afin de ne payer qu’une seule et même mensualité si l’hypothèque est suffisante pour couvrir l’ensemble du capital restant dû. Notons que les prêts immobiliers ne sont en effet pas les seuls prêts à pouvoir être rachetés par un prêt hypothécaire.

Quelles conditions pour obtenir un prêt hypothécaire social ?

Un prêt hypothécaire social est un crédit octroyé par la Société Wallone du Crédit Social et qui vise à financer la construction ou l’achat d’un premier logement dans la région Wallonne et pour l’occupation personnelle du logement par les emprunteurs.

Il est cependant nécessaire de répondre à certaines conditions pour bénéficier de ce crédit dont :

  • Des conditions de solvabilité : la mensualité du remboursement du crédit hypothécaire ne peut excéder un tiers des revenus nets mensuels des emprunteurs.
  • Des plafonds de revenu : les revenus annuels des emprunteurs ne doivent pas dépasser 53 000€.
  • Une valeur de logement maximale : Le montant du bien immobilier financé par ce prêt social ne peut dépasser les 204 000 euros.
  • Un usage d’habitation : seuls les immeubles à usage d’habitation ou dont les locaux à usage professionnel n’excèdent pas 20% de la superficie totale sont éligibles.
  • Une durée de remboursement limitée : le remboursement du crédit hypothécaire social doit se faire entre 10 et 30 ans et l’intégralité du prêt doit avoir été remboursée avant les 70 ans de l’emprunteur.
  • Une réalisation rapide des travaux : si le prêt hypothécaire social a été souscrit dans le but de financer des travaux, ces derniers devront être réalisés au plus tard dans les deux ans qui suivent la signature du contrat.
  • Revente du logement : si l’emprunteur procède à la vente du logement, il est tenu de rembourser l’intégralité du crédit avec une indemnité de remploi correspondant à 3 mois d’intérêt qui sera dûe sur le capital remboursé par anticipation.

Peut-on obtenir un prêt hypothécaire sans apport ?

Il y a encore quelques temps, il était possible auprès de certaines banques, d’emprunter sans apport en Belgique. Mais désormais, les banques demandent systématiquement un apport minimum en capitaux propres.

Cela signifie qu’il n’est plus possible d’emprunter plus de 100% du prix d’achat du bien et qu’il est nécessaire de prévoir un apport correspondant aux frais qui viennent s’y ajouter comme les frais de notaire et frais d’enregistrement.

Rappelons en effet que les banques belges sont soumises à des règles précises pour les crédits immobiliers et notamment pour les personnes qui empruntent pour la première fois. Ces derniers peuvent en effet emprunter jusqu’à 90% du prix de l’achat par défaut.

Les particuliers souhaitant acheter un deuxième bien immobilier ne peuvent emprunter qu’un maximum de 80% du prix d’achat.

Qu’est-ce que le crédit hypothécaire famille nombreuse ?

Le crédit hypothécaire famille nombreuse est un prêt octroyé par les fonds du logement wallon et qui offre un taux d’intérêt avantageux. Il est également appelé “prêt social” et est consenti par les organismes sociaux de la Région Wallonne.

Le crédit hypothécaire peut être consenti pour différents objectifs dont :

  • L’achat, la construction, la rénovation ou la transformation d’un logement
  • La réalisation de travaux d’économie d’énergie
  • Le remboursement d’un emprunt onéreux pour une habitation
  • La création d’un logement de proximité pour accueillir un ou plusieurs parents âgés
  • L’achat d’un terrain à bâtir

Bien entendu, le crédit hypothécaire famille nombreuse n’est accessible que sous certaines conditions :

  • Composition de la famille : la famille doit compter au moins trois enfants à charge.
  • Résidence : l’emprunteur doit résider en Belgique.
  • Patrimoine : l’emprunteur ne doit pas être pleinement propriétaire ou usufruitier d’un autre logement
  • Revenus : Les revenus imposables de l’emprunteur ne doivent pas dépasser certains plafonds
  • Situation du logement : le logement doit être situé en région Wallonne et sa valeur et volume ne doivent pas dépasser certaines limites réglementaires

Le taux d’intérêt appliqué à ce crédit est calculé à partir des revenus imposables, du nombre d’enfants à charge et de la situation géographique du bien. Le montant du prêt va quant à lui dépendre de la valeur vénale de l’immeuble.

La durée de remboursement du prêt est fixe et varie selon le budget de la famille et de l’âge de l’emprunteur mais ce remboursement se fait systématiquement de manière mensuelle.

Peut-on toujours obtenir un prêt hypothécaire à 125% ?

Un prêt hypothécaire à 125% était autrefois possible en Belgique. Il s’agissait d’un prêt permettant d’emprunter jusqu’à 125% de la valeur d’achat d’un bien immobilier et qui était intéressant pour les emprunteurs souhaitant acheter un bien sans apport, afin de financer les frais de notaire ou d’éventuels travaux.

Malheureusement et depuis le 1er janvier 2020, la Banque Nationale de Belgique a interdit les prêts hypothécaires 125 et il n’est plus possible aujourd’hui de bénéficier de ce type de crédit couvrant à la fois le prix d’achat et les frais annexes.

Toutefois et dans certains cas, les banques peuvent accepter de prêter un montant supérieur à celui de l’achat du bien mais cela ne concerne qu’une faible partie des dossiers de demande de prêt.

Un chômeur peut-il obtenir un prêt hypothécaire ?

Un chômeur pouvait autrefois obtenir un prêt hypothécaire mais la situation a changé. Il n’est ainsi plus possible, si vous êtes au chômage, de souscrire un crédit hypothécaire seul et ce, en raison du fait que les allocations chômage sont dégressives.

Cependant, il est important de comprendre qu’il reste possible pour un particulier au chômage d’être co-emprunteur sur un dossier dont l’emprunteur principal est salarié. La seule contrainte est ici que les allocations chômage perçues ne seront comptabilisées qu’en tant que revenus de remplacement.

Quelle différence avec un prêt hypothécaire en France ?

Sur le plan du principe et du fonctionnement, il n’existe pas de différence entre un prêt hypothécaire belge et un prêt hypothécaire français.

On constate bien entendu quelques différences notables, notamment en ce qui concerne les taux d’intérêt et la fiscalité ou les charges sociales. De ce fait, le plus souvent, un taux d’intérêt plus bas en France sera compensé par une fiscalité moins avantageuse.

Le différentiel de taux d’intérêt peut donc cacher un risque d’impayés des crédits qui sera plus important d’un côté que de l’autre.

D’autres facteurs peuvent aussi venir creuser les écarts de taux d’intérêt des prêts hypothécaires en Belgique ou en France malgré un taux directeur commun fixé par la Banque Centrale Européenne. Cela concerne notamment le prix de l’immobilier local, les risques, les charges fiscales et sociales, l’offre et la demande ou encore la solidité des banques et la concurrence entre celles-ci.

Comment obtenir un prêt hypothécaire pour un achat à l’étranger ?

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier à l’étranger et souhaitez le financer avec un prêt hypothécaire ? Les conditions et avantages de ce type d’investissement vont en réalité varier selon le pays dans lequel vous souhaitez le réaliser.

  • Pour un achat en Europe : l’achat d’un bien immobilier en Europe avec un prêt hypothécaire est tout à fait possible et permet même parfois de bénéficier d’avantages fiscaux.
  • Pour un achat dans le reste du monde : dans le reste du monde, il est également possible de financer un bien avec un crédit hypothécaire sauf en cas de conflit du pays avec la Belgique. En effet, les banques belges ne peuvent pas octroyer de crédit visant à financer un bien immobilier situé dans un pays en conflit armé, sous embargo ou présentant un risque de blanchiment.

Le plus souvent, aucune expertise immobilière ne sera demandée par la banque au sujet du bien acheté mais nous vous recommandons de faire évaluer ce bien par un professionnel pour éviter une éventuelle arnaque.

Vous devrez toutefois impérativement produire un compromis de vente afin de justifier de l’objectif immobilier de votre emprunt. Pour un achat dans certains pays, des justificatifs complémentaires peuvent être exigés. 

En ce qui concerne les condition à remplir pour bénéficier d’un crédit hypothécaire pour l’achat d’un bien immobilier à l’étranger, on trouve :

  • Être propriétaire d’un bien immobilier en Belgique.
  • Attester de revenus stables et suffisants pour rembourser le crédit.
  • Prouver sa capacité de remboursement.
  • Ne pas faire l’objet d’un fichage en Banque Nationale de Belgique.
  • Ne pas être en situation de surendettement et respecter le taux d’endettement maximum qui varie d’une banque à l’autre.
  • Être résident belge ou luxembourgeois

Notons ici que si vous envisagez de louer votre bien à l’étranger, la banque ne pourra pas tenir compte des revenus issus de cette location dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Ce bien sera en effet considéré comme une résidence secondaire et non comme un bien locatif à proprement parler.

En ce qui concerne l’hypothèque, il sera nécessaire que l’emprunteur possède un bien immobilier en Belgique. C’est en effet ce bien qui va servir de garantie pour le crédit hypothécaire. Ainsi, il n’est pas possible d’hypothéquer un bien situé à l’étranger pour un emprunt effectué dans une banque belge.

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