Calculateur de crédit hypothécaire

Vous envisagez de recourir à un crédit hypothécaire pour financer l’achat ou la construction de votre maison ? Vous souhaitez simuler les coûts de votre prêt hypothécaire en testant plusieurs scénarios ? Nous mettons à votre disposition ce calculateur de crédit hypothécaire, qui vous permettra d’avoir une vue d’ensemble des coûts dans le temps d’un prêt hypothécaire. Aussi, notre guide vous permettra de tout comprendre sur le calcul d’un prêt hypothécaire.

Comment fonctionne le calcul d'un prêt hypothécaire ?

Le calcul du prêt hypothécaire va vous permettre de connaître le montant des mensualités que vous devrez payer, en fonction de la somme empruntée, de la durée d’emprunt et du taux d’intérêt. Pour faire le calcul de votre prêt hypothécaire, vous pouvez soit :

• faire appel à une agence ou à un conseiller, si vous préférez bénéficier d’un accompagnement personnalisé ;
• utiliser un outil de simulation de prêt hypothécaire en ligne, si vous souhaitez calculer vos mensualités en quelques clics :

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Vous devrez ensuite indiquer les différentes variables qui vont entrer en compte dans le calcul de votre prêt hypothécaire :

Variables	Description
Montant du prêt hypothécaire	Montant que vous prévoyez d’emprunter à votre institution financière. Il est calculé en prenant le prix d’achat de votre maison, moins votre apport de fonds, plus la prime d’assurance que vous aurez à payer.
Taux d'intérêt	Taux qu'appliquera votre banque pour votre prêt hypothécaire, et qui définit le montant des intérêts à lui payer. Selon votre offre, le taux d’intérêt peut être fixe ou variable.
Période d'amortissement	Temps total sur lequel s'étendra le remboursement du montant emprunté à votre créancier.

Vous obtiendrez ainsi le montant des mensualités que vous devrez rembourser chaque mois. Il est important de prévoir également les autres frais qui viendront s’ajouter, pour éviter toute mauvaise surprise :

• les droits d’enregistrement au registre des hypothèques
• les honoraires du notaire et la TVA qui y est associée
• les honoraires du conservateur des hypothèques
• le droit d’écriture
• les frais d’acte et la TVA qui y est associée
• les frais de dossier

Pensez aussi à prévoir le coût de l’assurance-crédit. Il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance pour votre prêt hypothécaire, mais celle-ci reste fortement recommandée. En effet, il peut vous arriver un imprévu qui vous mettra dans l’incapacité de régler vos mensualités : perte d’emploi, décès, accident…Dans ce cas, c’est l’assurance qui s’occupera alors du remboursement pour vous, ou qui mettra vos proches à l’abri.

Pourquoi faire un calcul de prêt hypothécaire ?

Faire une simulation de prêt hypothécaire est une étape qu’on pourrait être tenté de négliger, étant donné que le recours à un crédit hypothécaire est devenu une solution courante qui relève presque de l’évidence. Le calcul d’un prêt hypothécaire est pourtant essentiel pour comprendre l’impact des différents paramètres de votre prêt sur vos mensualités et votre coût total, et faciliter la prise de décision. Vous pourrez alors :

• Comparer les offres de prêt
• Choisir un montant et une durée qui correspondent à vos moyens
• Prévoir votre budget pour le remboursement des mensualités.

Comment calculer les mensualités d'un prêt hypothécaire ?

Une mensualité d'emprunt ou mensualité de remboursement correspond au montant payé chaque mois par l'emprunteur à sa banque pour rembourser le financement accordé. Chaque mensualité comprend une part de capital, à laquelle viennent s'ajouter des intérêts. Le calcul des mensualités peut s’avérer assez complexe.

Pour calculer vos mensualités, nous vous recommandons d’utiliser un calculateur de prêt hypothécaire : il vous suffira de rentrer vos paramètres, et vous obtiendrez immédiatement le montant de remboursement mensuel. Vous pourrez alors évaluer si votre capacité d’emprunt vous permet réalistement d’assumer ces mensualités. Pour cela, nous conseillons de vérifier que :

• Le total des mensualités de tous vos prêts en cours ne dépasse pas un tiers de vos revenus, pour éviter de vous surendetter. Cette règle n’est pas officielle, mais constituera un bon indicateur, qui est d’ailleurs utilisé par beaucoup d’organismes de crédit.

• Votre dette ne vous empêche pas de conserver votre niveau de vie actuel. Si ce n’est pas le cas, vous risquez de vivre au-dessus de vos moyens et d’avoir des difficultés de remboursement par la suite.

Comment calculer les intérêts d'un prêt hypothécaire ?

La mensualité de remboursement se compose à la fois d’une partie du capital emprunté et d’une part des intérêts. Pour calculer le total des intérêts d’un prêt hypothécaire, vous devez simplement multiplier le taux d’emprunt en pourcentage par le montant que vous avez emprunté.

Il est primordial de bien comprendre dans quelle mesure votre taux de crédit hypothécaire initial pourra évoluer au cours de votre crédit. Il existe en effet différents types de prêts hypothécaires :

• Le prêt hypothécaire à taux fixe : le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée de votre crédit, quelles que soient les variations des taux sur le marché. Les mensualités restent donc les mêmes tout au long de votre remboursement. Le prêt hypothécaire à taux fixe est le formulaire la plus choisie par les emprunteurs.

• Le prêt hypothécaire à taux variable : un taux de base est fixé au moment de la souscription de votre crédit hypothécaire. Selon l’évolution du marché, ce taux peut ensuite augmenter ou baisser pendant la durée du crédit, en fonction des échéances fixées dans votre formule. Le taux peut être revu chaque année (1/1/1), tous les trois ans (3/3/3) ou bien tous les cinq ans (5/5/5). Les mensualités de remboursement peuvent donc varier d’une année sur l’autre.

• Le prêt hypothécaire à taux semi-variable (ou mixte) : le taux est fixe sur un certain nombre d’années, puis il peut être revu à la hausse ou à la baisse selon l’indice de référence du marché. Les mensualités de remboursement sont donc fixes les premières années, puis peuvent évoluer sur les années suivantes.

D’autres formules de prêts peuvent également vous être proposées :

• Le prêt accordéon : les mensualités restent fixes, mais la durée de l’emprunt peut varier. Si les taux augmentent, la durée du crédit est donc rallongée pour garantir des mensualités identiques, et inversement si le taux baisse. Le prêt accordéon peut avoir une durée maximale de 15, 20 ou 25 ans.
  
• Le prêt révisable : pour ce type de prêt, le taux d’intérêt n’est pas fixé et peut évoluer au cours du contrat pour refléter la situation du marché.

Certaines mesures existent pour limiter le risque lié aux taux variables. En effet, la loi belge prévoit que le taux variable peut tout au plus doubler, quelle que soit l’évolution du marché, ceci pour limiter le risque des emprunteurs si les taux du marché s’envolent à la hausse. Certains organismes proposent des taux variables avec un « cap », soit une limite maximum déterminée au moment de l’offre de crédit.

Notre avis sur les différents types de prêts hypothécaire

	Prêt à taux fixe	Prêt à taux variable	Prêt à taux semi-variable
Avantages	Sécurité : le taux fixe vous protège contre les hausses du niveau général des taux Mensualités constantes : vous savez exactement ce que vous devrez payer chaque mois	Taux avantageux : les taux variables sont plus risqués donc moins élevés que les taux fixes En cas de baisse des taux du marché, vos mensualités diminueront	Risques mitigés Mensualités constantes pendant les premières années
Inconvénients	Vous ne pourrez pas profiter d’une éventuelle baisse des taux d’intérêt sur le marché Un taux fixe est plus élevé qu’un taux variable, car moins risqué	Plus risqué : votre taux n’est pas assuré, et peut augmenter Mensualités variables : le budget de remboursement est plus difficile à prévoir	Risque d’augmentation des taux pendant les années qui suivent Profit moins élevé en cas de baisse des taux
Notre conseil	Optez pour un taux fixe quand les taux du marché sont bas	Préférez un taux variable quand les taux du marché sont élevés	Optez pour un taux semi-variable quand les taux du marché ne sont pas stables

Une fois votre crédit hypothécaire calculé, vous pouvez comparer les offres afin de choisir l'établissement de prêt dont l'offre est la plus en adéquation avec votre projet :

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Comment fonctionne le remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire ?

Vous souhaitez rembourser votre prêt immobilier plus tôt que prévu, suite à un héritage ou un bonus par exemple ? Sachez qu’il est possible de rembourser votre prêt à l’avance, de manière totale ou partielle :

• Avec un remboursement anticipé partiel, vous remboursez une partie du prêt. Vous pouvez alors choisir de réduire votre durée de remboursement ou le montant de vos mensualités.

• Avec un remboursement anticipé total, vous remboursez l’intégralité de votre crédit en une fois. Vous êtes libéré du contrat et n’avez plus de dette envers la banque.

Dans les deux cas, vous n’aurez pas besoin de déposer de préavis. La seule condition est que le montant du remboursement anticipé de votre crédit hypothécaire soit supérieur à 10 % du capital par an.

Attention toutefois, un remboursement anticipé n'est pas forcément avantageux. Il faudra prendre en compte les éléments suivants :

• Les frais liés : le remboursement anticipé entraînera des frais applicables par la banque, puisqu’elle perd une partie de ses intérêts. L’indemnité réclamée ne pourra pas être supérieure à 3 mois d’intérêts. Concrètement, l’emprunteur devra payer 3 fois la part d’intérêts comprise dans la mensualité due au moment du remboursement. Si le remboursement anticipé du crédit n’est que partiel, le montant de l’indemnité est calculé en proportion. En cas de décès et de remboursement par le biais d’un contrat d’assurance vie couvrant le solde restant dû, aucune indemnité n’est due.

• La rentabilité potentielle de votre épargne : l’épargne utilisée pour rembourser votre prêt hypothécaire ne pourra plus être placée sur des comptes d'épargne plus rentables, ni utilisé pour d'autres investissements tels que l'immobilier ou les actions. Vous pourriez donc rater un rendement potentiellement plus élevé.

• Le maintien de l'hypothèque : l'inscription hypothécaire est prise pour une durée de 30 ans : si le remboursement a lieu avant l'expiration de ce délai de 30 ans, l'hypothèque subsiste, et elle ne disparaîtra qu'avec la signature d’un acte de mainlevée, dans lequel le créancier donne l’accord par lequel il renonce à son droit d'hypothèque. Si vous envisagez de vendre votre habitation, vous devrez donc vous adresser au notaire pour la mainlevée de l’hypothèque, ce qui entraînera des frais notariés.

• La perte du bonus logement : en cas de remboursement anticipé, les emprunteurs bénéficiant du bonus logement ou chèque habitat, perdront leur avantage fiscal pour les années restantes.

Comment est calculée la prime d'assurance pour un prêt hypothécaire ?

Même s’il n’est pas légalement obligatoire de souscrire une assurance pour votre prêt hypothécaire, nous vous recommandons de le faire. En effet, si un événement malheureux survenait et vous empêchait de rembourser votre emprunt (décès, maladie, perte d’emploi), vous ou vos proches pourraient être en grande difficulté. Certains organismes de crédit peuvent d’ailleurs exiger que vous souscriviez une assurance solde restant dû pour pouvoir contracter un prêt.

La prime d’assurance est le montant que vous devez débourser pour assurer votre prêt hypothécaire, et elle pourra varier en fonction de plusieurs facteurs :

• Les modalités de votre prêt hypothécaire : la durée de remboursement, et le montant du capital à assurer.

• Votre état de santé : en fonction de votre âge et de santé, l’assureur évaluera le risque de décès. Plus il est important, plus la prime sera élevée.

Comment calculer le refinancement d'un prêt hypothécaire ?

Un refinancement de crédit hypothécaire est une opération financière qui consiste à rembourser un prêt immobilier de manière anticipée, pour ensuite réemprunter le solde restant dû à un meilleur taux. L’objectif est d’obtenir un taux d’intérêt plus faible, et donc de diminuer le coût de vos mensualités de remboursement.

Négocier un refinancement peut être avantageux si :

• La durée de remboursement restante de votre prêt est d’au moins 10 ans.
• La différence entre le taux proposé et le taux auquel vous avez emprunté est d’au moins 1 %.

Pour calculer le refinancement d’un prêt hypothécaire, vous pouvez calculer l’économie d’intérêts que vous pourrez faire en adoptant le nouveau taux d’intérêt. Attention cependant à bien prendre en compte les coûts liés à un refinancement :

• Les frais de dossier liés à la fermeture de votre ancien crédit et l’ouverture du nouveau.
• Les frais d’hypothèque et les honoraires du notaire : si vous changez d’organisme de crédit, le transfert de l’hypothèque devra s’effectuer via un notaire.
• Les frais liés aux assurances que vous pourriez payer pour que vos assurances soient transférées à votre nouveau crédit.

Comment établir le tableau d'amortissements d'un prêt hypothécaire ?

Le tableau d’amortissements est l'échéancier détaillé de votre prêt, qui détaille les échéances de prêt que vous devrez régler tout au long de la vie du crédit. Ce document vous permet de connaître l’état de remboursement de votre prêt à n’importe quel moment, et notamment de suivre :

• le capital remboursé ;
• les intérêts remboursés ;
• le capital restant dû.

C’est votre prêteur qui vous fournira ce tableau d’amortissement avec l’offre de crédit. En cas de renégociation de votre prêt, le montant des mensualités et la durée de remboursement seront amenés à être modifiés, et vous recevrez donc un nouveau tableau d’amortissements.

Comment calculer la déduction fiscale d'un prêt hypothécaire ?

En Belgique, souscrire un prêt hypothécaire peut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux. Le système de réduction d’impôt en Belgique a complètement changé depuis la loi du 1^er janvier 2016. La déduction fiscale dépendra de la région où vous habitez, et de l’année de votre crédit :

• La région : aujourd’hui, si vous souscrivez à un prêt hypothécaire, vous ne pourrez plus profiter d’un avantage fiscal dans les régions de Bruxelles et de Flandre, où le bonus-logement a été supprimé. Seule la région de Wallonie a conservé cet avantage, sous le nom désormais de chèque-habitat.
• L’année : la réduction d’impôt à laquelle vous aurez droit dépendra de l’année pendant laquelle vous avez souscrit à votre crédit.