Comment investir dans l'immobilier en Belgique ?

L’immobilier reste aujourd’hui un domaine d’investissement très populaire, qui présente l’avantage de résister à l’inflation. Il attire ainsi de nombreux particuliers qui cherchent à générer des revenus complémentaires ou une plus-value. Mais comment investir dans l’immobilier en Belgique et quel est le type d’investissement le plus rentable ? C’est ce que nous vous proposons de découvrir ici avec quelques informations et conseils pour réussir votre placement dans l’immobilier.

Quel est le meilleur investissement locatif ?

De plus en plus de particuliers envisagent de réaliser un investissement locatif pour générer des revenus réguliers. Mais quel type d’investissement locatif est actuellement le plus rentable ? Voici notre classement :

  1. Investissement locatif classique : il consiste à acheter une maison ou un appartement à louer. Dans certains secteurs, ce type d’investissement peut rapporter un rendement jusqu’à 10%.
  2. Investissement locatif en résidence secondaire : il consiste à acheter une propriété dans un lieu touristique en Belgique afin de faire de la location saisonnière. Bien que la gestion soit plus complexe, le rendement est plus important.
  3. Investissement locatif en maison de repos ou en logements avec assistance : ils bénéficient d’une forte demande avec une augmentation de la population des séniors.
  4. L’investissement dans des locaux professionnels : il s’agit d’investir dans des biens commerciaux pour les professionnels et notamment dans des espaces de coworking et autres bureaux dans des secteurs à fort intérêt commercial.
  5. L’investissement dans un logement étudiant : enfin, les étudiants rencontrent toujours des difficultés à se loger dans les villes où se trouvent les grandes universités. La demande y est donc forte et, bien que risqué, cet investissement peut rapporter jusqu’à 10%.

Comment calculer le retour sur investissement locatif ?

Le retour sur investissement d’un investissement locatif est calculé par le rapport entre son coût et les bénéfices qu’il rapporte. La formule à appliquer est la suivante :

Rendement = loyer annuel - précompte immobilier (prix d’achat + frais d’achat + travaux à réaliser dans les 5 ans)

Bon à savoir

Un investissement rentable est avéré quand ce taux de retour sur investissement est supérieur à 4%.

Rappelons ici que la rentabilité de l’investissement locatif est étroitement liée au taux d’intérêt. Plus les taux sont élevés et plus la rentabilité doit être importante.

Comment investir dans l’immobilier sans apport en Belgique ?

Vous aimeriez investir dans l’immobilier mais vous ne disposez pas d’un capital pouvant faire office d’apport ? La solution idéale dans ce cas est de demander un prêt hypothécaire.

Bon à savoir

Rappelons cependant que l’apport est souvent exigé car il va servir à payer les frais de notaire, d’agence ou servir de garantie à la banque.

Bien entendu, le recours à un prêt hypothécaire va mettre en gage le bien que vous allez acheter. Il exigera également un dossier solide avec une capacité de remboursement importante et un endettement faible.

Mais ce type de prêt est particulièrement intéressant si vous achetez un bien immobilier dans une optique de rentabilité car les établissements bancaires financent généralement facilement les investissements locatifs au regard des revenus qu’ils peuvent générer.

Comment bien investir dans l’immobilier quand on est jeune ?

Il n’est pas nécessaire d’attendre trop longtemps pour réaliser un investissement immobilier. Mais comment bien investir quand on est jeune ?

La première chose à faire est bien entendu d’acheter votre résidence principale. Pour cela, commencez à épargner le plus tôt possible avec un livret d’épargne jusqu’à vous constituer un apport équivalent à quelques mois de salaire. Une fois que vous serez prêt et que vos revenus seront stables, commencez donc par l’achat de votre propre logement en bénéficiant des taux bas actuels.

Si vous n’avez pas la possibilité ou les moyens d’investir dans votre résidence principale, vous pouvez également choisir de vous tourner vers l’investissement locatif. Cela vous permettra d’investir dans un bien plus accessible, même s’il ne correspond pas à vos besoins ou est situé dans une autre ville.

Veillez également dans ce cas à investir dans un bien simple et facile à gérer avec peu de travaux et une possibilité de revente rapide.

Où investir dans l’immobilier en Belgique ?

Comme indiqué plus haut, le secteur géographique dans lequel vous allez investir en Belgique sera déterminant pour la rentabilité de votre investissement.

Parmi les communes les plus rentables en Belgique pour ce type d’investissement, on retrouve bien entendu l’investissement immobilier à Bruxelles et plus particulièrement les communes d’Auderghem, Berchem Sainte-Agathe et Woluwe Saint-Lambert.

On évitera certaines communes où l’immobilier est moins cher comme Anderlecht ou Molenbeek Saint-Jean qui souffrent d’une image négative exception faite de certains quartiers.

Les villes situées en périphérie de la capitale belge sont également intéressantes avec Zaventem, Overijse ou Tervuren pour les maisons et Vilvoorde ou Dilbeek pour les appartements.

Enfin, certaines communes du Brabant Wallon comme Rixensart et Waterloo ainsi que des villes du Hainaut comme Braine-le-Comte sont aussi des lieux d’investissement immobilier à considérer.

Comment fonctionne un fonds d’investissement immobilier ?

Si vous ne souhaitez pas faire de l’immobilier locatif ou que vous n’avez pas la possibilité d’investir dans un bien immobilier, les fonds d’investissement immobiliers représentent une alternative intéressante. 

Il s’agit de fonds dont vous pouvez acheter des parts et qui mettent en commun le capital de plusieurs investisseurs pour réaliser des investissements communs en immobilier. Ce type de produit de placement offre ainsi de nombreux avantages dont :

  • Des investissements ciblant plusieurs secteurs géographiques : les gestionnaires de fonds immobiliers sont sans cesse à la recherche des meilleures opportunités en Belgique mais aussi dans le reste du monde, ce qui permet de diversifier les risques.
  • La corrélation entre l’immobilier et les taux d’intérêt : lorsque les taux augmentent, cela fait monter le prix des loyers et quand ils baissent cela représente un avantage pour les personnes qui souhaitent acheter. Dans les deux cas, le fonds peut saisir des opportunités.
  • Une gestion par des professionnels : enfin, un dernier atout des fonds immobiliers concerne le fait qu’ils sont gérés par des professionnels qui exercent une gestion active en sélectionnant quotidiennement les valeurs qui vont composer le fonds. Vous n’avez donc à vous soucier de rien.

Comment investir dans l’immobilier participatif ?

Une autre tendance actuelle dans le monde de l’investissement immobilier est celle de l’immobilier participatif. Il s’agit ici d’une sorte de crowdlending qui permet à des particuliers de financer un projet avec leur épargne en investissant sous la forme d’un prêt dont ils retirent un bénéfice.

Bien entendu, les projets financés par le financement participatif restent majoritairement financés par les banques au minimum pour la moitié de l’emprunt. Le financement de projets de grande envergure nécessite toutefois un apport de fonds propres important de la part du promoteur et c’est là qu’intervient le financement participatif immobilier.

En ce qui concerne le rendement et donc le taux d’intérêt que peuvent percevoir les investisseurs dans un financement participatif immobilier, ils sont parfois attractifs avec une moyenne de 5%. Rappelons cependant que plus le taux d’intérêt sera élevé et plus le risque sera important.

Pourquoi investir dans l’immobilier papier ?

L’immobilier coté en Bourse, également appelé “immobilier papier”, est de plus en plus populaire et offre de nombreux avantages par rapport à un investissement immobilier classique. Voici les différentes raisons de réaliser ce type d’investissement :

  • Des taux bas : étant donné que les taux d’intérêt ont atteint des plus bas historiques récemment, il y a de fortes chances pour qu’ils repartent à la hausse.
  • De plus en plus de nouveaux biens : étant donné que les investisseurs sont de plus en plus nombreux à investir dans l’immobilier, les immeubles se multiplient dans le monde entier et notamment dans certains segments très porteurs comme les résidences-services.
  • Moins de risque : contrairement à ce que l’on pourrait penser, un investissement direct en immobilier présente bien des risques. Ces risques peuvent concerner la difficulté à louer le bien acheté mais aussi une éventuelle baisse de la valeur de ce dernier. Un autre risque est celui du manque de diversification car la plupart des investisseurs en immobilier physique ne détiennent qu’un ou deux biens. Enfin, le risque de liquidité est également important puisque les frais sont élevés à la fois à l’achat et à la vente.
  • Plusieurs sociétés cotées en Belgique : sur la Bourse de Bruxelles, on trouve actuellement plus de 17 sociétés immobilières réglementées avec de très bons dividendes. Le rendement de ces valeurs varie généralement entre 2.2% et plus de 3% selon le secteur. Ces SIR présentent par ailleurs l’avantage d’assurer une diversification forte.
  • Différents secteurs et objectifs : les SIR peuvent être de différents types avec les SIR qui se concentrent sur l’immobilier résidentiel, les SIR qui se concentrent sur les résidences pour étudiants, celles qui se concentrent sur l’immobilier commercial ainsi que les bureaux ou encore l’immobilier en résidence service.
  • Une gestion professionnelle : les SIR sont gérés par des professionnels de l’immobilier et l’investisseur ne doit donc se charger de rien, même pas des formalités administratives.
  • Un investissement faible : le dernier avantage des SIR est qu’elles ne nécessitent que peu de capital. Il s’agit d’un investissement accessible au plus grand nombre qui permet de développer son portefeuille au fil du temps.

Comment sont taxés les revenus locatifs en Belgique ?

Il est évident que les investisseurs qui font de l’immobilier locatif doivent déclarer les revenus issus de cette activité. Mais la fiscalité applicable va en réalité dépendre de l’objet du bien et de son usage pour le locataire. On différencie ici l’usage privé de l’usage professionnel et de l’usage mixte.

  • Pour les biens affectés au logement : si le bien immobilier est uniquement utilisé pour un usage privé d’habitation, le propriétaire doit déclarer le revenu cadastral et non le loyer perçu. Ce revenu sera indexé et majoré de 40% puis ajouté aux autres revenus. Si le bien est une location meublée, il faudra ajouter des revenus mobiliers. 
  • Pour les biens affectés à un usage professionnel : si votre bien est loué pour une activité professionnelle, il sera nécessaire de déclarer le revenu cadastral et le montant du loyer brut perçu. La taxe s’appliquera au loyer brut moins le montant forfaitaire de 40% qui ne pourra pas excéder les ⅔ du revenu cadastral multiplié par un coefficient fixé annuellement. 
  • Pour les biens affectés en partie à l’habitation et en partie à une activité professionnelle : si le locataire du bien utilise une partie de celui-ci pour son activité professionnelle, il sera nécessaire de distinguer les deux affectations dans le bail. Les règles énoncées ci-dessus seront appliquées en fonction de la part du bien dédiée à chaque usage.

Comment investir en immobilier à l’étranger ?

Si investir dans l’immobilier en Belgique est une excellente manière de réaliser un placement intéressant et de générer des revenus complémentaires, il est également possible d’investir à l’étranger.

En effet, vous pouvez tout à fait décider d’acheter un bien immobilier dans un autre pays afin de le louer et d’en retirer des bénéfices. Le financement de cet achat peut se faire avec une banque belge mais dans la plupart des cas, une hypothèque placée sur un autre bien immobilier situé en Belgique sera demandée. Vous avez aussi la possibilité d’effectuer votre prêt immobilier auprès d’une banque étrangère.

Mais avant d’investir dans un bien immobilier à l’étranger, renseignez-vous à propos de la fiscalité appliquée et notamment à propos de la nécessité ou non de payer une taxe sur la plus-value en cas de revente.

Une autre question à se poser lorsqu’on investit à l’étranger dans l’immobilier concerne la transmission du bien en cas de décès. Celui-ci est-il transféré à vos proches survivants ou sera-t-il nécessaire de payer des droits de succession et de quel montant.

Ainsi et avant d’opter pour un investissement immobilier à l’étranger, il est préférable de bien vous renseigner afin de vous prémunir de toutes les éventuelles problématiques futures.

Nos 10 conseils débuter l’investissement immobilier en Belgique

  1. Ne pas tout miser sur le rendement : le rendement net de votre investissement immobilier ne doit pas être le seul élément à prendre en compte et il est préférable de connaître également les risques.
  2. Faites confiance à vos émotions : l’achat d’un bien immobilier doit aussi émaner d’un coup de cœur. N’achetez donc qu’un bien qui vous plait réellement et dans lequel vous pourriez vous-même habiter.
  3. Achetez dans le bon secteur : il est primordial de bien choisir le secteur géographique dans lequel vous allez investir en évaluant l’environnement, la demande et le montant des loyers.
  4. Vérifiez les performances énergétiques du bien  : le niveau E d’une habitation, qui représente les performances énergétiques du bien et de ses installations fixes, doit être faible à cause du renforcement récent des normes en la matière. Sans cela, vous devrez évaluer le montant des travaux.
  5. Vérifiez l’occupation de l’immeuble : dans le cas d’un investissement dans un appartement, il est préférable que l’immeuble soit occupé au moins à 50% par les propriétaires et pas uniquement par des locataires. Cela vous garantira que l’entretien de l’immeuble sera correct.
  6. Assurez-vous de la qualité du logement : bien entendu, la qualité de la construction, son ancienneté et son état général sont des éléments particulièrement importants à prendre en compte, notamment pour évaluer le montant des éventuels travaux.
  7. Pensez à cibler vos locataires : idéalement, choisissez un logement qui va correspondre à une cible large dans laquelle la demande est forte comme les célibataires ou les jeunes couples.
  8. Comparez les offres de prêt : si les taux d’intérêt sont actuellement au plus bas, il est préférable de réaliser un comparatif précis des différentes offres de prêts immobiliers du marché afin de trouver le meilleur financement.
  9. Rédigez votre bail avec soin : s’il est assez facile de trouver des contrats-types sur Internet, il est préférable d’assurer votre sécurité en faisant rédiger un contrat juridiquement maîtrisé par un professionnel.
  10. Visez le long terme : enfin, gardez en tête qu’un investissement immobilier est un investissement sur le long terme. En temps normal, votre bien immobilier va prendre de la valeur chaque année. Il est donc essentiel d’attendre le bon moment pour le vendre afin de réaliser une plus-value. C’est en effet cette plus-value qui représentera la majeure partie du rendement de votre investissement.

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