Comment faire un refinancement de crédit hypothécaire en Belgique ?
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Vous avez souscrit un crédit hypothécaire à 3 % et les taux actuels du marché sont aux alentours des 1 % ? Vous souhaitez par conséquent étudier le refinancement de votre prêt ?
Si les taux d’intérêts ont baissé depuis la réalisation de votre emprunt, il peut être pertinent de procéder au refinancement de celui-ci.
Mais, est-ce toujours avantageux ? Quand est-il judicieux de procéder à cette opération et comment faire pour le mettre en place ? On vous dit tout, de la procédure aux frais engendrés, en passant par l’anticipation du gain réalisé.
Qu’est-ce qu’un refinancement de crédit hypothécaire ?
Un refinancement est une opération financière ayant pour objectif d’obtenir un nouveau taux sur son crédit hypothécaire. Le prêteur rachète sa propre créance pour vous financer le capital restant dû de votre prêt à un taux plus avantageux qui celui que vous détenez dans votre prêt initial. Un nouveau prêt est donc mis en place par le prêteur, qui va rembourser celui qui existe.
Bon à savoir
L’opération est similaire avec celle d’un rachat de crédit hypothécaire, à la différence que dans ce dernier cas, c’est un nouveau prêteur qui souscrira le crédit et que vous pouvez y ajouter d’autres dettes (on parle alors de regroupement).
Dans le cadre d’un refinancement, vous ne changez pas de prêteur. Il est toutefois possible de ne pas se contenter de faire refinancer votre capital restant dû mais d’y intégrer une trésorerie supplémentaire, appelée reprise d’encours.
La reprise d’encours est l’action consistant à mettre à disposition une partie du crédit que vous avez déjà remboursée. En d’autres termes, cela signifie que votre prêteur vous octroie de nouveau un montant déjà remboursé.
| Opération financière | Refinancement | Rachat |
|---|---|---|
| Objectif premier | Renégociation du taux d’intérêt | Renégociation du taux d’intérêt |
| Auprès de qui | Prêteur actuel | Nouveau prêteur |
| Frais d’hypothèque |
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Quels sont les frais d’un refinancement de prêt hypothécaire ?
Réaliser un refinancement de votre prêt hypothécaire engendre des frais dont il faut tenir compte et anticiper afin d’être certain que l’opération soit avantageuse. En effet, il ne suffit pas de se baser sur le taux d’intérêt pour réaliser le refinancement de votre crédit.
Les frais annexes relatifs au refinancement sont les suivants :
- Frais de dossier : pouvant s’élever à 650 €, ils sont en moyenne de 400 ou 500 € selon les organismes.
- Indemnités de remboursement anticipé : également nommés indemnité unique de remploi, ces frais sont pris par le prêteur dans le cadre du remboursement avant le terme fixé au contrat de votre crédit, comme compensation en quelque sorte du gain que vous allez réaliser en modifiant votre taux et votre coût total. Ces frais s’élèvent à 3 mois d’intérêts sur le capital restant dû.
- Frais de reprise d’encours : le cas échéant, ils sont intégrés aux frais de dossier et sont souvent peu élevés.
Contrairement au rachat, vous n’avez pas de frais d’hypothèque à prévoir. Ni pour la mainlevée ni pour l’enregistrement. Votre hypothèque est conservée et transférée sur votre nouveau crédit, vous n’avez ainsi pas à repasser par le notaire et à payer les frais de notaire.
Refinancement de crédit hypothécaire : quid de l'assurance solde restant dû ?
L'assurance solde restant dû couvre le montant de votre prêt hypothécaire. Ainsi, si vous procédez à un refinancement de prêt, vous allez devoir adapter votre assurance solde restant dû en conséquence. Vous devrez sans doute adapter la durée ou le capital assurée de votre assurance solde restant dû en fonction de votre prêt hypothécaire.
Attention
Lors du refinancement de crédit hypothécaire, vous serez plus âgé qu'à la souscription de l'assurance solde restant dû, de fait, il est possible qu'un questionnaire médical / examen médical vous soit demandé.
Quels sont les avantages du refinancement de crédit hypothécaire ?
Si le refinancement du crédit hypothécaire est effectué à bon escient, il vous offrira plusieurs avantages :
- Gain sur le coût total du prêt
- Meilleur taux d’intérêt
- Dégager de la trésorerie
- Maintien des avantages fiscaux du prêt initial
- Pas de frais d’hypothèque (contrairement à un rachat)
- Reprise d’encours possible
- Meilleure gestion du budget avec nouvelle durée et mensualité
Le taux d’intérêt étant revu dans le cadre du refinancement de votre prêt hypothécaire, sa baisse vous fera réaliser des économies. Un taux plus bas vous permettra d’économiser sur le coût total de l’emprunt.
- Si vous conservez votre durée actuelle, alors votre mensualité sera réduite, vous permettant d’agrandir votre budget mensuel.
- Si la prime mensuelle vous convenait, alors vous pouvez jouer sur la durée afin de rembourser plus vite votre crédit.
Avis d’expert
Les deux possibilités s’ouvrent à vous, il vous appartient de calculer, selon vos revenus, vos charges, votre niveau de vie et votre souhait, laquelle des deux options semble la plus intéressante pour vous.
Comment effectuer un refinancement de crédit hypothécaire ?
Refinancer votre crédit hypothécaire est une opération financière qui peut sembler complexe mais qui, en réalité, est toute simple. Le refinancement de prêt hypothécaire peut en effet se réaliser en interne, auprès de votre prêteur, il vous suffit de le contacter afin de lui faire parvenir votre demande. Celle-ci peut s’effectuer en ligne par le biais de leur site internet ou leur application (s’il en détient) ou en rendez-vous physique en vous rendant dans l’une de ses agences.
Votre prêteur étudiera votre demande et vous donnera sa réponse. Si la réponse est positive, vous pourrez effectuer l’étude du nouveau prêt avec lui selon le nouveau taux en vigueur. Vous devrez alors lui fournir les justificatifs requis pour qu’il étudie la faisabilité financière de votre demande de refinancement.
Bon à savoir
Si vous ne souhaitez pas vous engager immédiatement auprès d'un interlocuteur, vous pouvez aussi tout à fait effectuer une simulation de refinancement de crédit hypothécaire en ligne. Belfius, Crelan, ING, BNP Paribas, Axa... de nombreux acteurs proposent cette option sur leur site internet.
Quelle est la fiscalité d'un refinancement de prêt hypothécaire ?
La déduction fiscale de votre crédit hypothécaire, que ce soit un bonus-logement ou un Chèque Habitat, sera conservée dans le nouveau prêt à la suite de votre refinancement de crédit hypothécaire. En effet, c’est la signature de l’acte de crédit d’origine qui fait foi et qui permet le calcul de votre avantage fiscal.
- Ainsi, si vous aviez droit à un bonus-logement ou à une prime dans le cadre du Chèque Habitat (selon la date de signature de votre prêt initial et de la région dans laquelle se situe votre logement), il sera toujours en vigueur après votre refinancement.
Quel est le calcul du gain suite au refinancement du prêt hypothécaire ?
Prendre en considération tous les éléments du refinancement vous donnera la certitude de l’intérêt à la réaliser ou non. Pour calculer quel serait le gain obtenu en refinancer votre crédit, il vous faut connaître :
- Le coût total de votre prêt initial : grâce à sa durée et à son taux.
- Le coût total du nouveau prêt : grâce à sa durée et son taux.
Faîtes la différence de ces deux montants et vous obtiendrez le gain engendré. Pour qu’il soit précis, intégrez les frais que vous allez devoir payer (frais de dossier, indemnité unique de remploi, éventuellement les frais de reprise d’encours).
À retenir
En bref : montant du coût du nouveau prêt + frais – montant du coût du prêt initial = gain
Quelles sont les conditions d'éligibilité au refinancement de crédit hypothécaire ?
Le refinancement est accessible à quiconque possède un crédit hypothécaire. Néanmoins, il faut remplir certaines conditions et fournir des justificatifs, notamment sur vos revenus, vos charges ainsi que la preuve de votre propriété :
| Conditions propres à l’emprunteur | Justificatifs à fournir |
|---|---|
|
|
Bon à savoir
Il n’est pas obligatoire d’avoir la nationalité belge pour être éligible au refinancement en Belgique.
Quel est le meilleur moment pour demander un refinancement de crédit hypothécaire ?
Si le marché propose des taux d’intérêts bas, vous pouvez être tentés de vouloir refinancer votre emprunt hypothécaire afin d’obtenir un taux plus avantageux que celui que vous détenez dans votre prêt actuel. Cependant, il est à noter que l’opération ne sera rentable qu’à partir d’une différence de taux d’au moins 1 %. Si la différence est moins importante qu’1 %, alors le refinancement ne sera pas suffisamment rentable, compte tenu des frais annexes évoqués en amont.
Par ailleurs, la durée de remboursement d’un crédit hypothécaire ne peut être inférieure à 10 ans. Autrement dit, n’envisagez un refinancement que si votre crédit prévoit une durée restante de remboursement de 10 ans minimum. Cela vaut également pour réaliser la meilleure économie possible : les intérêts d’un crédit sont plus élevés en début de remboursement qu’en fin de remboursement. Autrement dit, plus vous avancez dans votre emprunt, moins la part des intérêts de votre mensualité sera importante. La modification du taux d’intérêt aura par conséquent moins d’impact.
En résumé, prenez en considération :
- Le taux d’intérêt de votre prêt initial
- Le taux d’intérêt du marché actuel
- La durée restante de votre crédit
- Le montant du capital restant dû
- Les frais annexes à l’opération
Attention
Les frais liés au refinancement de votre prêt hypothécaire peuvent rendre l’opération non rentable. Calculez bien à combien ils vont s’élever afin d’être sûr que le refinancement sera intéressant dans le gain obtenu, le but étant que vous réalisiez des économies.
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