Comment obtenir une déduction sur le crédit hypothécaire en Belgique ?

En Belgique, souscrire un prêt hypothécaire ouvre droit à des avantages fiscaux et à des déductions d’impôts pour les achats, rénovations et constructions.

Cependant, et à la suite de diverses réformes, les régimes appliqués dépendent à la fois de l’année pendant laquelle vous avez signé votre acte authentique, mais aussi de votre région (Wallonie, Bruxelles-Capitale et Flandre).

Entre Chèque Habitat, Bonus Logement et autres déductions sur le crédit hypothécaire, comment s'y retrouver ? Quelles sont les règles en vigueur ? On vous dit tout !

Quelles sont les déductions sur crédit hypothécaire en Belgique ?

En Belgique, la déduction fiscale obtenue grâce au remboursement du prêt hypothécaire en déclarant le capital et les intérêts de celui-ci se nomme le bonus-logement.

• Depuis 2014, ce bonus-logement a été mis sous la responsabilité des régions belges. Les régions flamande et bruxelloise l'ont alors tout de suite supprimé (respectivement en 2020 et 2017). Néanmoins, elles ont en contrepartie exonéré tout ou partie des droits d’enregistrement (nous reviendrons sur ce sujet plus loin).

• Concernant la Wallonie, le bonus-logement existe toujours, mais sous forme de Chèque Habitat. Le nom et le fonctionnement ont été modifiés, mais les avantages perdurent. Pour les acquisitions via prêt hypothécaire ayant eu lieu avant 2014, le bonus logement est en vigueur.

La réduction d’impôt que votre prêt hypothécaire vous offre dépend de la région et de sa date de signature. Avant d’entrer en détail sur la fiscalité propre à chaque région, voici un résumé de la réduction d’impôt maximale dont vous pouvez bénéficier :

Chronologie	Wallonie	Flandre	Bruxelles
Déduction sur le crédit hypothécaire jusqu’à 2016	1 520 €	944 € si premier bien immobilier 608 € autrement	1 476 €
Déduction sur le crédit hypothécaire de 2017 à 2019	1 520 €	944 € si premier bien immobilier 608 € autrement	0 €
Déduction sur le crédit hypothécaire depuis 2020	1 520 €	0 €	0 €

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Chèque Habitat : quelle déduction sur le crédit hypothécaire en Wallonie ?

Comme vous l’aurez compris, seule la région wallonne propose encore une déduction d’impôt. Le bonus-logement a été transformé en Chèque Habitat. Le montant de la déduction de crédit hypothécaire en Wallonie est calculé selon le nombre d’enfants à charges et les revenus imposables du foyer/de l’emprunteur :

Revenus annuels < 21 000 €	Revenus annuels > 21 000 €
Déduction fiscale de 1 520 € maximum	Déduction fiscale de 1 520 € (excédent revenu au-dessus de 21 000 x 1,275 %)

Cette réduction d’impôt peut ensuite être convertie en crédit d’impôt. Cela permet aux personnes exonérées d’impôt de pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, puisque dans ce cas de figure le montant du Chèque Habitat sera versé directement.

L’objectif de la Wallonie en créant le Chèque Habitat est de mieux aider les propriétaires. En effet, le bonus-logement était calculé selon la valeur du logement et le montant du crédit hypothécaire, tandis que le Chèque Habitat est lié aux revenus imposables. Ainsi, plus les revenus sont modestes, plus le montant de la prime est important.

Le Chèque Habitat est soumis à certaines conditions :

• Le prêt hypothécaire doit être d’une durée minimale de 10 ans.
• Les revenus de l’emprunteur ne doivent pas excéder 81 000 € annuels.
• L’habitation doit être occupée par l’emprunteur.
• Ne peut être utilisé dans le cadre d’une rénovation.
• L’emprunteur n’y est pas éligible s’il détient déjà un ou plusieurs autres logements.

En revanche, si votre crédit a été souscrit entre 2005 et 2014, le bonus-logement est la règle applicable. À savoir :

• 2 290 € maximum + 760 € les 10 premières années.
• Aide supplémentaire de 80 € pour les familles nombreuses.

Enfin, pour les crédits réalisés avant 2005, c’est l’ancien régime fiscal qui est en vigueur (déclaration aux impôts des intérêts, capital et prime d’ASRD ouvrant droit à une réduction d’impôt).

Bonus-Logement : quelle déduction sur le crédit hypothécaire en Flandre et à Bruxelles ?

La région flamande n’offre plus d’avantage fiscal depuis le 1^er janvier 2020. Toutefois, si votre crédit hypothécaire a été souscrit avant cette date, vous bénéficiez du bonus-logement :

• Entre 2015 et 2019 : 1 520 € maximum + 760 € les 10 premières années + 80 € pour les familles nombreuses.

• Entre 2005 et 2014 : 2 280 € maximum + 760 € les 10 premières années + 80 € pour les familles nombreuses.

• Avant 2005 : ancien régime fiscal.

La région bruxelloise ne présente plus d’avantage fiscal depuis le 1^er janvier 2017. Néanmoins, à l’instar de la Flandre, le bonus-logement est appliqué pour les prêts hypothécaires réalisés avant cette date.

• Entre 2005 et 2017 : 2 480 € maximum + 800 € les 10 premières années + 80 € pour les familles nombreuses.

• Avant 2005 : ancien régime fiscal.

Quelles déductions sur les droits d'enregistrement en Belgique ?

Calculés selon la valeur du logement, les droits d'enregistrement représentent 12,5 % du prix d’achat d'un bien immobilier mais sont soumis à certains avantages selon la région dans laquelle l’habitation se situe.

• En Wallonie :

Un abattement de 20 000 € est effectué. Il faut simplement que le logement soit la résidence principale de l’emprunteur et qu’il soit le seul bien détenu. Calculés selon la valeur du logement, ils sont de 12,5 % du prix d’achat. Toutefois, si votre logement est considéré comme modeste, alors les droits d’enregistrement sont réduits à 6 %. L’appellation « habitation modeste » est liée au nombre d’enfants à charge et à la valeur cadastrale du bien.

• En région bruxelloise :

À compter du 1^er janvier 2023, un abattement de 200 000 € est prévu (sous certaines conditions). L’abattement était auparavant de 175 000 €. En d’autres termes, seul le montant dépassant 200 000 € sera soumis aux droits d’enregistrement de 12,5 %. Pour bénéficier de cet abattement, il est indispensable :

• Que le logement se situe en région bruxelloise
• Que le bien n’ait pas une valeur vénale supérieure à 600 000 €
• Que l’acquéreur soit une personne physique (pas de personne morale)
• Que la pleine propriété soit détenue
• Que ce soit l’unique bien de l’acquéreur
• Que le logement soit occupé par l’acquéreur pendant au moins 5 ans

• En Flandre :

Depuis le 1^er janvier 2022, les droits d’enregistrement en région flamande sont de 3 % si le logement est l’unique bien de l’acquéreur et qu’il constitue sa résidence principale. Autrement, ils sont de 12 %. Une réduction de 2 800 € est appliquée sur les droits d’enregistrement si la valeur d’achat du bien n’excède pas 240 000 €. En outre, pour les « habitations modestes », une exonération totale est appliquée sur les 80 000 € premiers euros du prix d’achat d'un logement ne dépassant pas 200 000 € ou 220 000 € (selon la commune).

Quelle déduction fiscale en cas de rachat de crédit hypothécaire ?

En cas de rachat de crédit hypothécaire, vous conservez vos avantages fiscaux.

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Quels avantages fiscaux en cas d’investissement locatif ?

Nous avons évoqué les déductions d’impôts et autres avantages fiscaux en cas d’acquisition d’un logement propre et unique. Mais qu’en est-il en cas d’investissement locatif ? Si votre projet est de devenir propriétaire d’un bien supplémentaire, que ce soit votre second ou votre troisième, et que ce dernier soit destiné à la location, vous avez droit à certains avantages fiscaux grâce au régime fédéral de l’épargne à long terme :

• Déduction d’impôt maximal de 2 350 €.

• Réduction d’impôt de 30 % sur ce montant, soit 705 € maximum

Crédit hypothécaire et déduction fiscale en Belgique : quid de l'assurance solde restant dû ?

L’assurance solde restant dû (ASRD) pouvait être ajoutée au montant du capital et des intérêts de votre prêt hypothécaire déclaré aux impôts. À ce titre, avec la disparition du bonus-logement, cette assurance ne peut plus faire bénéficier de déduction d’impôt dans la région de Bruxelles ou la région flamande. Cependant, elle est toujours déclarable via le Chèque Habitat mis en place par la Wallonie.

Déclarer vos primes d’assurance solde restant dû engendrera la taxation du capital versé en cas de décès de cette assurance. Le conjoint survivant ou le bénéficiaire de ce capital devra s’acquitter de droits de succession sur ce montant. Il peut donc être intéressant de ne pas les déclarer si vous souhaitez que le capital en cas de décès ne soit pas réduit. De même, si le montant déclaré dans le cadre du Chèque Habitat a atteint son plafond, vous ne pourrez pas intégrer la déclaration de votre ASRD. Cela n’est donc pas toujours possible.

Si vous souhaitez et pouvez intégrer cette assurance dans votre déclaration fiscale, alors voici les conditions à respecter pour être éligible :

• Avoir moins de 65 ans lors de la signature de l’ASRD.
• Avoir souscrit l’assurance pour vous-même uniquement (si plusieurs assurés, alors l’ASRD n’ouvre droit à aucun avantage fiscal).
• Détenir la pleine propriété ou l’usufruit du logement concerné.