Investissement immobilier : être bailleur en Belgique

L’investissement immobilier est un levier intéressant pour percevoir un revenu complémentaire. Devenir rentier peut également être un objectif pour préparer sa retraite. Vous réfléchissez à placer des fonds dans la pierre. Vous désirez toucher des revenus locatifs. Vous vous demandez quels sont les investissements immobiliers rentables ? Quelles sont les meilleures affaires à saisir ? Comment mettre en place une stratégie efficace puis de quelle façon la mettre en œuvre ? Découvrez dans cet article des informations pertinentes pour investir dans l’immobilier en Belgique.

Quels sont les 4 conseils pour investir dans l’immobilier en Belgique ?

L’investissement immobilier en Belgique est une mine d’opportunités. Pour maximiser la rentabilité de vos opérations, il est nécessaire de privilégier les transactions à haut potentiel. Comment les repérer ? Voyons cela en détail.

1. Investir dans des quartiers qui se développent

Il s’agit de repérer les lieux où la demande augmente.

Dans les quartiers en devenir, le prix des biens n’est pas encore élevé. Cela peut représenter une plus-value importante au fil du temps, lorsque ces logements prendront de la valeur grâce au développement et à l’aménagement du territoire sur lequel ils se trouvent.

Les quartiers où les biens sont rares sont également prometteurs. Les prix des loyers suivent une constante augmentation. En revanche, il faut détenir un certain budget pour accéder à ce type d’offre immobilière.

2. Viser les petites surfaces

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’achat d’un appartement représente de nombreux avantages par rapport à celui d’une maison. Certes, le loyer d’une villa est plus élevé, mais le prix d’achat aussi. De plus, le risque d’impayé est plus important si l’échéance de location est chère. Enfin, les frais d’entretien et de réparation sont souvent plus onéreux que pour un appartement, surtout si les locataires entretiennent mal la maison. Le loyer au m2 est plus élevé dans le cas de petites surfaces. La demande est plus forte pour la location d’appartements par rapport à celle des maisons. Le nombre de candidats permet de fixer un loyer souvent plus intéressant en comparaison de la surface. Cependant, il est important de noter qu’on observe une rotation importante pour les studios. Ce type de bien attire des profils qui ne restent pas longtemps. De ce fait, il est souvent nécessaire de rechercher de nouveaux locataires. Ces périodes d’inoccupation représentent un coût. L’idéal est donc d’investir dans les appartements de deux chambres.

3. Choisir l’immobilier ancien à rénover si vous avez du temps

Il peut être intéressant d’acheter un bien à rénover. Le prix d’achat est souvent abordable. Les travaux découragent de nombreux acheteurs, ce qui vous permet généralement de négocier aisément le tarif de vente. Il est nécessaire de faire des devis auprès de prestataires compétents lors de votre visite. Vous aurez ainsi une idée du coût global de l’opération. Si vous êtes bricoleur, vous pouvez réaliser certains travaux vous-même et économiser ainsi des sommes importantes. La rénovation n’est pas toujours chère. Il n’est pas nécessaire de choisir du matériel haut de gamme. Le logement doit simplement être neutre et fonctionnel. Les locataires souhaitent une cuisine équipée moderne et en bon état de marche. Ils ne seront peut-être pas prêts à payer plus pour une cuisine en marbre équipée d’électroménager de luxe.

4. Préférer l’investissement dans le neuf sous certaines conditions

Les loyers d’un logement neuf sont plus élevés que sur le marché de l’ancien. De plus, le bien bénéficie d’une bonne performance énergétique. Cet atout diminue les dépenses. De plus, ce genre de bien permet de ne pas se soucier de frais de travaux avant un certain temps.

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Faut-il avoir recours à un coach en investissement immobilier ?

Même si vous avez une appétence et des connaissances dans le domaine de l’immobilier, le recours à un coach présente de nombreux avantages.

• Il connaît les opportunités immobilières et sait repérer un bon investissement
• Il vous accompagne pour éviter les pièges du marché immobilier Belge
• Il maîtrise la législation et la fiscalité en matière d’immobilier en Belgique
• Il a de l’expérience dans son domaine de prédilection
• Il sait calculer le rendement locatif et la rentabilité d’un investissementN
• Il connait les tendances du marché immobilier en Belgique

Certes, le recours à un coach en investissement immobilier représente des frais. Cependant, le risque de perte en cas de mauvaise décision si vous n’êtes pas accompagné peut coûter bien plus cher.

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Comment se former en investissement immobilier ?

Il existe de multiples formations en investissement immobilier en Belgique.

Certaines sont accessibles gratuitement sous forme de vidéos ou tutoriels courts directement mis en ligne. Des sites vous présentent leurs meilleures astuces pour réaliser des investissements immobiliers éclairés. La plupart sont quand même payantes. Vous pouvez accéder à de nombreuses formations en ligne sur l’immobilier. Les prix vont du simple au double. Le contenu de la formation peut être court ou très long, nécessitant plus ou moins d’heures de travail et de visionnage. Il aborde principalement les thèmes suivants :

• Elaborer un plan d’action pour investir dans l’immobilier
• Identifier et reconnaitre les biens à potentiel
• Maîtriser la fiscalité immobilière en Belgique
• Comprendre le droit immobilier en matière d’achat et de location
• Gérer et optimiser ses rentes immobilières
• Découvrir le volet administratif de l’investissement immobilier en Belgique

Certaines comprennent un examen final ainsi qu’une certification. Ces diplômes ne sont pas reconnus par l’état belge mais représentent souvent un gage de qualité. Il existe également des parcours de formation plus institutionnels. Ce choix est pertinent si vous souhaitez faire de l’investissement immobilier votre métier.

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Comment débuter dans l’investissement immobilier ?

Pour se lancer dans l’investissement immobilier en Belgique, il est nécessaire de comprendre ce marché spécifique. Rechercher des informations et se cultiver sur cette thématique semble essentiel pour réussir.

Il est également judicieux de faire le point sur sa propre situation : Avez-vous de l’épargne à investir dans l’immobilier ? Votre situation professionnelle vous permet-elle d’obtenir un prêt hypothécaire ? Savez-vous comment mobiliser les fonds nécessaires à votre opération ? Pouvez-vous avoir accès à un investissement immobilier sans apport ? Clarifier et optimiser votre situation est un bon début.

Il convient de dresser un plan d’investissement immobilier. Vous pouvez définir votre stratégie en réfléchissant sur le lieu idéal pour investir, que ce soit pour un investissement immobilier à Bruxelles, à Anger ou encore à l’international. Il est possible de choisir des acquisitions en Espagne ou au Luxembourg par exemple.

Enfin, vous devez réfléchir au type d’investissement immobilier que vous visez, et penser à votre futur statut qui peut être celui d’un loueur meublé non professionnel par exemple. Dans ce cas, il est important de se renseigner sur les obligations et le fonctionnement de ce type de profil.

Vous pouvez ensuite réfléchir à la manière dont vous allez aborder l’investissement immobilier. Il est possible de vous inscrire à une formation ou d’avoir recours à un coach. Il existe également des clubs d’investisseurs immobiliers. Ils proposent à leurs membres des formations, des ateliers, des échanges ainsi que l’appui d’une communauté. Devenir adhérent est un moyen efficace pour développer son réseau. C’est également l’occasion d’accéder à des offres avant même qu’elles ne soient proposées sur le marché. Ces clubs organisent des séminaires, des voyages et des réunions. Ils ouvrent leur liste de contacts aux autres membres. Il mise sur la puissance d’un réseau pour rentabiliser ses investissements immobiliers.

Quels livres lire sur l’investissement immobilier ?

Il existe de nombreux livres susceptibles de vous renseigner sur l’investissement immobilier en Belgique. Nous pouvons en citer quelques-uns pour vous guider dans vos recherches.

• L'investissement locatif en Belgique : Tout de A à Z pour un investissement réussi de Vincent Rucquoy. Il s’agit d’un ouvrage plutôt détaillé qui présente et prodigue des conseils sur chaque étape de l’investissement immobilier telle que la recherche, la visite, la négociation, le financement, l’optimisation et la fiscalité.
• Le guide pratique de l’immobilier en Belgique (édition 2022) de Philippe Van Someren. Ce guide explore le droit immobilier belge en profondeur. Il est très utile de le consulter lors de vos opérations. Par exemple, il explique la législation qui s’applique pour la mise en location et la gestion de vos locataires. Il détaille les règles relatives à l’acte d’achat ou au processus de vente.
• 365 conseils pour investir dans l’immobilier de Olivier Morel. Cet ouvrage aborde différentes thématiques de l’investissement. Il explique la pratique en détaillant tout ce qu’il faut savoir pour la recherche de biens, les visites et la négociation. Il permet également d’en apprendre plus sur la fiscalité et les financements immobiliers.
• L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne. Ce livre prodigue de précieux conseils pour réussir son investissement locatif. Il présente une méthode à suivre pas à pas pour optimiser ses choix en termes d’immobilier.
• Investir dans l’immobilier depuis chez soi de Philippe Proudhon. L’auteur fait la promesse d’un revenu complémentaire de plus de 2000 euros par mois en gérant ses investissements immobiliers sur Internet.

Quelle fiscalité sur l’investissement immobilier en Belgique ?

Il existe plusieurs types de fiscalité qui s’applique lorsque vous investissez dans l’immobilier en Belgique.

TVA et droits d’enregistrement lors de l’achat d’un bien immobilier

Lors d’un achat immobilier dans le neuf, vous devez vous acquitter de la TVA, à hauteur de 21%. Si vous réalisez une acquisition dans l’ancien, vous n’aurez pas de TVA à régler. En revanche, des droits d’enregistrement s’appliquent. Ils s’élèvent à 12.5% en Wallonie et à Bruxelles. Ils sont de 10% en région flamande.

Avantage fiscal en cas d’emprunt pour investir dans l’immobilier en Belgique

Il est possible d’obtenir un avantage fiscal si vous recourez au prêt hypothécaire pour financer votre investissement immobilier. Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits de votre revenu immobilier imposable. Il est important de noter que tous les crédits liés à l’habitation peuvent entrer dans ce dispositif. Par exemple, si vous contractez un prêt à la consommation pour l’aménagement d’une cuisine équipée, vous pouvez également déduire les intérêts de cet emprunt de votre revenu immobilier imposable. Attention, cette mesure dépend de votre lieu de résidence et de la date de contractualisation de votre crédit.

Imposition des revenus locatifs faisant suite à un investissement immobilier

L’imposition sur les revenus locatifs dépendent du type et de l’usage du bien loué.

• Si vous louez votre bien pour un usage privé, en location non meublée

Vous serez imposé sur le revenu cadastral du bien indexé sur le coefficient de l’année en cours. Ce montant sera majoré de 40%

• Si vous louez votre bien pour un usage privé, en location meublée

Votre imposition est calculée sur le revenu cadastral majoré de 40%. En revanche, 40% du revenu cadastral sont considérés comme des revenus mobiliers. Grâce à cette qualification, vous bénéficiez d’un abattement de 50%. Vous êtes taxés à hauteur de 30% sur la partie restante.

• Vous louez votre bien pour un usage professionnel

Vous êtes imposé sur le loyer net. Celui-ci est obtenu après un abattement de 40% sur le loyer brut, c’est-à-dire la somme effectivement perçue. Cependant, le loyer net ne peut pas être inférieur au revenu cadastral majoré de 40%.

Quelles sont les obligations du bailleur en Belgique ?

En tant que propriétaire qui décide de mettre son bien en location, vous êtes soumis à un certain nombre de devoirs. Voyons ensemble les obligations légales du bailleur en Belgique.

• Le bailleur doit enregistrer le contrat de bail

Cette déclaration doit être effectuée directement auprès du bureau sécurité juridique compétent.

• Le logement doit être en bon état

Cette obligation signifie que le bien est propre et exempt de toutes réparations nécessaires pour pouvoir y habiter décemment.

• Le logement doit pouvoir être utilisé selon l’usage convenu

Le bailleur doit être en règle avec toutes les obligations administratives liées à l’urbanisme. Il doit également fournir à son locataire un certificat de performance énergétique du bâtiment (certificat PEB). Les installations d’électricité, de chauffage et de gaz doivent faire l’objet de contrôles réguliers pour rester en conformité.

• Le logement ne doit pas avoir de vices cachés

L’absence de tout défaut susceptible de rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné doit être garantie par le propriétaire bailleur.

• Le logement doit respecter les exigences en matière de sécurité et de salubrité

Les équipements du logement et le bâtiment dans lequel il s’intègre doivent garantir l’absence de risque lié à la santé des occupants, la sécurité des installations telles que l’électricité, le gaz ou le chauffage, l’absence d’humidité, la stabilité du bâti et la conformité des équipements.

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Quels documents peut demander un bailleur à son locataire ?

Afin de sélectionner son futur locataire ou dans le but de rédiger le contrat de bail, le propriétaire a besoin d’un certain nombre de renseignements. Toutefois, il n’est pas en position de demander toute sorte d’information. Voici la liste des données que peut demander un bailleur :

• Nom et prénom
• Moyen de contact : téléphone, mail
• Adresse
• Date de naissance : pour vérifier que le locataire est majeur et en capacité de conclure un contrat
• Composition du ménage : l’objectif est de vérifier l’adéquation entre la surface du bien et le nombre d’occupants
• Etat civil (marié ou cohabitant légal) : cette information a une incidence dans la rédaction du contrat de bail
• Justificatif de ressources financières tel que bulletins de salaire ou relevés bancaires
• Preuve du paiement des trois derniers loyers actuels

Quels travaux sont à la charge du propriétaire en Belgique ?

Le bailleur doit s’acquitter de son devoir de réparation pour les travaux suivants :

• Grosses réparations qui n’entrent pas dans le cadre des réparations dites locatives. Il ne s’agit donc pas des travaux d’entretien.
• Travaux liés à l’usure ou la vétusté du bien
• Réparations intervenant dans des cas de force majeure
• Remplacement ou réparation des équipements en mauvais état de fonctionnement

Vous connaissez maintenant de judicieux conseils pour investir dans l’immobilier en Belgique. Vous savez en quoi un coach ou une formation sont susceptibles de vous accompagner dans votre stratégie. Vous appréhendez mieux la fiscalité autour de l’immobilier. Vous comprenez davantage la relation entre un bailleur et son locataire. Vous êtes prêt à entrer plus concrètement dans votre plan d’investissement immobilier.

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