Comment calculer un rendement locatif en Belgique ?

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Toutes les clés pour un investissement immobilier rentable

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Miser sur l’investissement dans l’immobilier est une décision intéressante. De nos jours, les placements financiers rapportent peu ou présentent un risque de perte en capital. Nombreux sont ceux qui choisissent d’injecter des fonds dans la pierre. Les perspectives de rentabilité sont prometteuses. Comment évaluer la profitabilité d’un investissement immobilier ? À quoi correspond le taux de rendement locatif ? Que signifie ce ratio et quelles sont les statistiques en Belgique ? Découvrez dans cet article toutes les informations utiles pour calculer le rendement de vos opérations immobilières dans le but d’obtenir des revenus locatifs.

Qu'est-ce que le taux de rendement locatif en Belgique ?

Le rendement locatif est une notion qui permet d’apprécier le ratio de rentabilité d’un investissement immobilier. Il permet de mesurer la pertinence d’une affaire et sa capacité à générer des revenus intéressants.

D’une part, le bénéfice d’une opération se considère en prenant en compte tous les coûts liés à la transaction. Ces dépenses concernent notamment le prix d’achat du bien, mais également les droits d’enregistrement, les frais de notaire et les coûts liés au prêt hypothécaire.

D’autre part, il est nécessaire d’évaluer le montant des loyers à percevoir. Ils représentent le revenu immobilier brut. La fixation du loyer n’est pas réglementée en Belgique. Le montant peut être décidé par le propriétaire qui souhaite louer son bien, en toute liberté. Il est judicieux de fixer une somme en cohérence avec les prix pratiqués sur le marché.

Pour déterminer le montant du loyer, le bailleur s’appuie sur plusieurs critères tels que :

  • Le type de bien : appartement, maison, garage
  • La superficie du bien ainsi que le nombre de pièces, notamment le nombre de chambres
  • Le type de location : les loyers des contrats meublés sont plus élevés que pour les locations non meublées
  • La localisation du bien : certaines villes et certains quartiers sont plus prisés que d’autres
  • La liquidité du bien, c’est-à-dire son potentiel à générer beaucoup de demandes
  • Le prix des loyers pour les biens similaires situés dans même zone
  • Les éventuelles recommandations d’une agence immobilière

Bon à savoir

L'indexation des loyers est un réajustement qui se fait chaque année au moment de la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat. Elle correspond à une adaptation du loyer en fonction du coût de la vie.

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Quel est le calcul du rendement locatif ?

Le calcul du rendement locatif peut être réalisé à partir de deux formules différentes.

  • Le rendement locatif brut est le calcul le plus utilisé par les professionnels de l’immobilier, que ce soit en résidentiel, dans les commerces ou dans les bureaux.
    Pourtant, ce ratio n’est pas vraiment représentatif de la réalité. Il prend en compte le montant des loyers à percevoir par rapport aux coûts d’acquisition.
    Ces frais concernent le prix d’achat du bien, les frais de notaire liés à l’opération immobilière et les coûts liés au prêt hypothécaire s’il y en a un.
  • Le rendement locatif net prend en compte plus de paramètres que la formule précédente. Il se veut ainsi plus réaliste. Il comptabilise notamment tous les frais d’entretien et les charges liés à la possession et à la location du bien.
    L’objectif est de partir du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour que le bien puisse continuer à être loué sur le marché. Il faut provisionner une somme annuelle pour faire face aux futures réparations qui seront nécessaires.
    De plus, il faut penser aux périodes de vacances locatives. Ce sont les phases pendant lesquelles l’ancien locataire a quitté les lieux et le nouvel occupant n’a pas encore signé son bail. Pendant ce laps de temps, aucune recette n’est perçue par le propriétaire.

Pour apprécier le rendement locatif dans son intégralité, il est important de prendre en compte le potentiel de plus-value du bien. Les prix de l’immobilier sur le marché Belge suivent, pour l’instant, une constante augmentation.

La fixation de la valeur des biens dépend de plusieurs paramètres comme le type de bien, sa localisation, ses équipements et le bâtiment dans lequel il s’intègre. Il est judicieux de miser sur un investissement qui promet de prendre de la valeur avec le temps. Cela permet de s’assurer de réaliser une plus-value intéressante en cas de revente du bien dans plusieurs années.

Quelle est la ville ayant le meilleur rendement locatif de Belgique ?

La localisation du bien est la première décision à prendre lorsqu’on réalise un investissement locatif. Plusieurs villes de Belgique présentent des atouts intéressants.

Bruxelles est une ville considérée comme rentable pour un investissement locatif. Le rendement locatif brut moyen est estimé à 4.2%. C’est une commune prisée des étudiants où les petites surfaces se louent aisément. De nouveaux habitants arrivent chaque année, faisant ainsi de Bruxelles une ville dynamique. Elle est très convoitée par les expatriés, notamment parce qu’elle héberge plus de 3500 entreprises internationales. Il s’agit de la ville belge qui comprend le plus de locataires. Ce fait démontre une forte demande de logement à louer et une opportunité intéressante pour les propriétaires bailleurs.

Namur est également une ville à fort potentiel pour un investissement immobilier. Le rendement locatif brut est estimé à 4.80%. C’est une commune très active économiquement. Elle bénéficie de nombreux aménagements tels que la gare multimodale ou le téléphérique qui offrent des services pratiques à ses habitants. Elle est également attractive pour les étudiants. De nombreux travaux immobiliers sont en cours pour améliorer la qualité de vie et l’offre de logements. Le développement de Namur promet des opportunités immobilières intéressantes.

Charleroi se présente également comme une commune rentable en termes d’investissement immobilier. Le rendement locatif brut moyen est estimé autour de 6%. Cette commune profite notamment de sa situation frontalière avec la France. Elle attire de nombreux touristes grâce à sa richesse culturelle. Investir dans une petite surface destinée à de la location saisonnière parait une opportunité intéressante. Les prix sont encore abordables et promettent des acquisitions à fort potentiel.

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Comment calculer le rendement locatif net ?

Le rendement locatif net se calcule grâce au rapport entre les recettes liées au bien loué et les dépenses inhérentes à sa propriété.

Les revenus générés grâce à l’investissement immobilier sont les loyers perçus.

Les frais à prendre en compte dans le calcul du rendement locatif net sont de plusieurs natures :

  • Prix d’achat du bien
  • Frais de notaire
  • Coûts liés au prêt hypothécaire
  • Eventuelles vacances locatives : périodes d’inoccupation du bien
  • Précompte immobilier : impôt local à payer annuellement par tous les propriétaires de biens immobiliers
  • Charges non récupérables telles que les honoraires de syndic de copropriété
  • Travaux d’entretien imputés au propriétaire bailleur pour conserver le bien en bon état
  • Eventuelles grosses réparations
  • Frais d’assurance du bien

La formule de calcul du rendement locatif net d’un investissement immobilier est donc la suivante :

Bon à savoir

((Loyer mensuel x 12) / ensemble des coûts et frais liés à l’acquisition, la possession et l’entretien du bien) x 100

Il existe une autre formule de calcul pertinente pour évaluer le rendement locatif net d’un investissement immobilier :

Bon à savoir

((loyer mensuel x 10) / prix et frais d’acquisition) x 100

Le fait de prendre en compte dix mensualités de loyer au lieu de 12 permet d’appréhender l’ensemble des frais inhérents à la possession et l’entretien du bien immobilier.

Quel est le rendement locatif moyen en Belgique ?

La Belgique est une mine d’opportunités en termes d’investissement locatif. Le prix des biens immobiliers est généralement abordable. De plus, la fiscalité belge en termes de revenus immobiliers locatifs est avantageuse. La taxation sur la plus-value est supprimée dès 5 ans de détention du bien. Certaines communes présentent une attractivité plus importante que d’autres. Il est important d’analyser le développement de la ville en termes d’aménagement urbain et de services offerts à la population. Le nombre et la notoriété des écoles permet aussi d’avoir une idée concernant le nombre d’étudiants qui arrivent chaque année dans la commune. Enfin, l’activité économique et touristique est également un élément à prendre en compte pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier dans une ville donnée.

En Belgique, on considère que le rendement locatif brut moyen se situe autour de 3%. Ce taux reste convenable pour des investissements résidentiels. En revanche, on constate une forte disparité entre les communes avec des ratios de rentabilité pouvant aller de 1% à 6%. Il convient d’analyser le marché concernant le prix moyen des loyers, le prix moyen des acquisitions, la proportion de la demande par rapport à l’offre et le potentiel à venir.

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Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Le taux de rendement locatif brut en résidentiel se situe généralement entre 3% et 5%. Il peut atteindre 6% pour les locations meublées.

Attention

En dessous de 3%, le bien n’est pas considéré comme rentable.

Tous les investissements immobiliers n’offrent pas le même rendement.

Par exemple, il convient de faire la différence entre le neuf et l’ancien.

Une acquisition dans le marché existant peut être intéressante si l’on optimise son achat grâce au levier de la rénovation. Dans ce cas, il est possible d’obtenir un rendement locatif brut minimum de 4%. Le type de bien détermine également la rentabilité de l’investissement.

Il est nécessaire d’analyser la demande sur le secteur géographique auquel on s’intéresse.
Par exemple, à Bruxelles, les appartements avec deux chambres réservent le meilleur potentiel. Les logements étudiants ont également le vent en poupe. Ces locations meublées très prisées permettent souvent de bénéficier d’un rendement locatif brut d’environ 6%.
En revanche, la rotation des locataires est importante et le risque d’inoccupation bien présent. Cette population ne reste pas longtemps et il est nécessaire de trouver de nouveaux candidats régulièrement.

Comment calculer un rendement locatif avec Excel ?

Le logiciel Excel permet d’accéder à des simulateurs de rendement locatif gratuits. On peut y réaliser des tableaux Excel qui présentent rapidement et simplement la rentabilité d’un investissement immobilier. Ce procédé est efficace pour prendre en compte l’ensemble des paramètres déterminant le potentiel d’un achat immobilier dans le but de percevoir des revenus locatifs. Le tableau Excel automatise les données pour consulter le résultat facilement. Les formules de calcul sont enregistrées dans les cases correspondantes. Il suffit de renseigner les données variables telles que :

  • Prix d’achat
  • Coûts d’acquisition
  • Montant des éventuels travaux
  • Renseignements liés au crédit hypothécaire : montant, taux d’intérêt, durée, coût de l’assurance
  • Charges courantes : frais d’entretien, taxes, frais de gestion
  • Revenus locatifs : loyers perçus
  • Taux moyen de vacance locative et d’impayés
  • Taux annuel de revalorisation des loyers

Comment calculer le rendement locatif brut ?

Pour apprécier le rendement locatif brut d’un investissement immobilier, il convient de comptabiliser les loyers perçus. Ensuite, il est nécessaire de prendre en compte le prix d’achat du bien et les frais liés à son acquisition. Ces coûts concernent les frais de notaire, mais également les dépenses liés à un emprunt hypothécaire.

La formule de calcul du rendement locatif brut est la suivante :

((Loyer mensuel x 12) / prix d’achat + frais liés à l’acquisition)) x 100

Prenons un exemple pour illustrer ce propos.

Bon à savoir

Vous faites l’acquisition d’une maison au prix de 200 000 euros. Les droits d’enregistrement, frais de notaires et coûts liés à l’emprunt hypothécaire représentent 30 000 euros. Le bien est loué 800 euros par mois. Le calcul du rendement locatif brut est le suivant :

((800 x12) / (200 000 + 30 000)) x 100 = 4.17%

Comment calculer le rendement d’un immeuble locatif ?

Investir dans un immeuble locatif permet d’optimiser la rentabilité de son acquisition. La multiplicité des loyers est un moyen pour pallier les périodes d’inoccupation de certains logements. C’est une méthode efficace pour maximiser les avantages de l’investissement locatif tout en minimisant les inconvénients.

Le calcul du rendement d’un immeuble locatif doit inclure l’ensemble des loyers perçus, provenant de chaque locataire. Les coûts à prendre en compte restent le prix d’achat et les coûts liés à l’acquisition. Pour obtenir le rendement locatif net, il est nécessaire de comptabiliser tous les frais liés à l’entretien, la possession et la gestion de l’immeuble. Ces dépenses concernent généralement les travaux et réparations, les charges non récupérables, les frais de gestion et d’assurance et le précompte immobilier Le montant global des recettes locatives est plus élevé lorsqu’on est propriétaire d’un immeuble car on multiplie les contrats de location. En revanche, on constate que les frais et les dépenses n’augmentent pas proportionnellement. Le ratio de rentabilité est donc souvent plus intéressant que lorsqu’on achète un seul bien à louer.

Le calcul de rendement locatif en Belgique n’a plus de secret pour vous. Vous connaissez maintenant la signification de cette formule. Vous comprenez comment obtenir le ratio de rentabilité d’un investissement immobilier. Vous savez quelles sont les statistiques du marché immobilier belge et pouvez aisément diriger votre recherche de bien. Si vous désirez réaliser un achat afin de profiter de revenus locatifs, vous possédez toutes les informations pertinentes pour éclairer votre choix et effectuer le bon investissement.

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Alexandre Desoutter
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Alexandre Desoutter travaille en tant que rédacteur-en-chef et responsable des relations presse chez HelloSafe depuis juin 2020. Diplômé de Sciences Po Grenoble, il a exercé un tant que journaliste pendant plusieurs années au sein de médias français, et continue à collaborer en tant que contributeur au sein de plusieurs publications.

En ce sens, son rôle le conduit à exercer un travail de pilotage et d’accompagnement auprès de l’ensemble des rédacteurs et contributeurs de HelloSafe afin que la ligne éditoriale définie par l’entreprise soit pleinement respectée et déclinée à travers les textes publiés au quotidien sur nos plateformes.

A ce titre, Alexandre a pour responsabilité la mise en oeuvre et le maintien des standards journalistiques les plus stricts au sein des rédactions de HelloSafe, afin de garantir sur nos plateformes l’information la plus précise, actualisée et experte possible. Alexandre a notamment entrepris depuis maintenant deux ans la mise en place d’un système de double-vérification systématique de tous les articles publiés au sein de l’écosystème HelloSafe, à même de garantir la plus haute qualité d’information.

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