Revenus immobiliers en Belgique : le guide complet

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Alexandre Desoutter mis à jour le 9 mai 2022

Vous songez à investir dans l’immobilier et désirez en savoir plus sur les revenus dont vous pouvez bénéficier ? Vous êtes déjà propriétaire bailleur et souhaitez mieux comprendre la fiscalité de vos revenus immobiliers ? Comment sont-ils calculés ? En quoi consiste l’imposition des biens immobiliers ? Cet article se présente comme un guide sur les revenus immobiliers en Belgique et vous prodigue toutes les informations utiles pour mieux appréhender les recettes et les coûts de vos investissements.

Qu'est-ce qu'un revenu immobilier ?

Le revenu immobilier comprend toutes les rémunérations issues de biens immobiliers tels que les maisons, les appartements, les immeubles ou les terrains, qui ne sont pas considérées comme appartenant à la catégorie des revenus professionnels ou divers.

Bon à savoir

En théorie, tous les propriétaires ou usufruitiers sont censés percevoir des revenus immobiliers. On parle de revenus fictifs lorsque vous occupez votre propre habitation.

Le revenu cadastral détermine le revenu immobilier sur lequel vous êtes taxé au titre de l’impôt sur les revenus des personnes physiques. Il est également la valeur de référence pour le calcul du précompte immobilier, c’est-à-dire l’impôt foncier. Il correspond à la valeur locative moyenne du bien sur une année. C’est une notion théorique. L’administration cadastrale attribue un revenu fictif à chaque bien immobilier. Ce montant est le revenu cadastral. Ce chiffre de référence est censé être revu tous les dix ans. Pourtant, ce sont toujours les loyers de 1975 qui sont pris en compte. De ce fait, le revenu cadastral est indexé chaque année.

Vous devez déclarer vos revenus immobiliers lorsque vous êtes propriétaire. Dans le cas d’un démembrement de propriété, seul l’usufruitier doit déclarer ses revenus. Le nu-propriétaire n’a pas la jouissance du bien ni la perception des loyers. Si vous détenez un bien à plusieurs, vous devez déclarer les revenus proportionnellement à votre quote-part de propriété. Les époux ou cohabitants légaux déclarent chacun la partie du revenu cadastral qui correspond à leur pourcentage de propriété. Dans le cas du régime matrimonial de la communauté, le revenu cadastral est réparti à 50 /50 dans la déclaration de chaque membre du couple. Pour les conjoints en séparation de biens, chacun reporte la partie du revenu cadastral qui correspond à sa part de propriété. Par ailleurs, si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un bien sur une année incomplète, le revenu cadastral doit être déclaré au prorata du nombre de jours.

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Comment calculer le précompte immobilier à partir du revenu cadastral ?

Le précompte immobilier correspond à la taxe foncière. Il est calculé à partir du revenu cadastral. Vous recevez chaque année le montant à payer, directement indiqué par le service des impôts. Toutefois, il est possible de le calculer vous-même. Voici comment procéder :

Le précompte immobilier se calcule à partir du montant du revenu cadastral non indexé, du coefficient d’indexation de l’année en cours, du taux d’impôt régional et des centimes additionnels provinciaux et communaux.

Prenons l’exemple d’un appartement situé à Auderghem. Nous allons calculer le précompte immobilier de l’année 2021. Le revenu cadastral non indexé est de 1000 euros. Le coefficient d’indexation du revenu cadastral est de 1,8630. Le revenu cadastral indexé est donc de 1863 euros. Le taux d’impôt régional est de 1.5% en région de Bruxelles.

  • Calcul précompte régional : 1863 x 1.5% = 27.95 euros
  • Centimes additionnels de l’Agglomération (989 centimes) : 27.95 x 9.89 = 276.43 euros
  • Centimes additionnels de la Commune d’Auderghem (1990 centimes) : 27.95 x 19.90 = 556.21 euros
  • Précompte immobilier : 27.95 + 276.43 + 556.21 = 860.59 euros

Comment déclarer ses revenus immobiliers à l’étranger ?

Si vous possédez un ou plusieurs bien(s) à l’étranger, il est obligatoire de les déclarer.

Tous les pays sont concernés par cette formalité.

Cette démarche passe par un formulaire spécifique à renseigner et transmettre au service des impôts. Cet outil est accessible depuis le site du service public fédéral des finances. Vous recevez ensuite le revenu cadastral correspondant à indiquer lors de votre déclaration.

Comment sont taxés les revenus immobiliers en Belgique ?

L’imposition des revenus immobiliers en Belgique dépend principalement du revenu cadastral indexé.

Le revenu cadastral est transmis directement par l’administration cadastrale. Le territoire belge est divisé en sections cadastrales, elles-mêmes divisées en sous-sections, appelées parcelles. À chaque parcelle correspond un revenu cadastral. Son montant est donc fourni par l’administration. Il correspond aux loyers moyens calculés sur une année. Cette somme est indexée chaque année car les loyers de référence sont ceux de 1975.

Dans le cadre d’une location non meublée, les revenus immobiliers correspondent au revenu cadastral indexé majoré de 40%. Cette somme est ajoutée à vos revenus à déclarer en tant que personne physique. Ceux-ci sont ensuite taxés en fonction de votre tranche marginale d’imposition. Par exemple, le revenu cadastral de votre appartement mis en location est de 1000 euros. Le coefficient d’indexation pour l’année 2021 est de 1,8630. Le revenu cadastral indexé est de 1863 euros. Le revenu cadastral indexé majoré de 40% est de 2608,20 euros. Vous ajoutez cette somme à vos revenus. Vous êtes taxé entre 25% et 50% selon la tranche marginale d’imposition à laquelle correspond le montant de vos revenus.

Dans le cadre d’une location meublée, l’administration fiscale fait une distinction entre revenus mobiliers et revenus immobiliers. En règle générale, 60% du loyer sont considérés comme appartenant à la catégorie des revenus immobiliers et 40% à la partie des revenus mobiliers. Sur ces 40%, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué. Le solde est ensuite taxé à hauteur de 30%. Pour les 60%, les revenus sont taxés comme les revenus immobiliers classiques. Cela signifie qu’ils sont calculés à partir du revenu cadastral indexé auquel une majoration de 40% est appliquée. La somme ainsi déterminée est ajoutée à vos revenus imposables. Vous pouvez ventiler ces pourcentages différemment si vous préciser les parts appartenant à chaque type de revenus expressément dans le contrat de bail.

Comment déclarer un revenu immobilier ?

Pour transmettre à l’administration fiscale votre revenu immobilier, il convient d’indiquer sur votre déclaration d’impôt le revenu cadastral non indexé.

Ce montant doit être mentionné au code 1106 ou 2106. Le service des impôts applique lui-même le coefficient d’indexation selon l’année en cours, puis la majoration adéquate. En l’occurrence, elle correspond à 40% du montant indexé.

Bon à savoir

Selon l’affectation du bien immobilier, il peut être nécessaire de déclarer le loyer brut perçu. C’est notamment le cas pour les locations à usage professionnel.

Quelle est la différence entre le précompte immobilier et le revenu cadastral ?

L’imposition des revenus immobiliers en Belgique se compose du précompte immobilier et du revenu cadastral indexé.

Le revenu cadastral correspond à la valeur locative annuelle supposée d’un bien. Son montant est déterminé par l’administration. Les loyers de référence sont ceux de 1975.

Les prix de l’immobilier ayant bien changé depuis cette date, le revenu cadastral est indexé chaque année selon le coefficient d’indexation en vigueur. Le revenu cadastral sert de base pour déterminer le revenu immobilier et le précompte immobilier. Le premier représente les revenus locatifs générés grâce au bien. Le second concerne la taxe foncière du logement.

Le précompte immobilier est un impôt régional. Il s’agit d’un pourcentage du revenu cadastral indexé auquel s’ajoutent des additionnels provinciaux et communaux.

Quels revenus immobiliers sont exonérés en Belgique ?

Si vous occupez votre propre habitation, les revenus immobiliers fictifs sont généralement exonérés d’impôt. Pour bénéficier de cet avantage, il faut respecter les conditions suivantes :

  • Ne pas avoir eu recours à un emprunt hypothécaire datant d’avant le 1er janvier 2005
  • Ne pas avoir engagé le refinancement d’un crédit immobilier contracté avant le 1er janvier 2005
  • Ne pas avoir d’emprunt en cours lié à l’habitation ou être détenteur d’un prêt contractualisé après le 1er janvier 2005
  • Avoir opté pour la déduction pour habitation unique en cas de souscription d’un emprunt après le 1er janvier 2005 alors que vous étiez toujours titulaire d’un crédit datant d’avant cette date.

En effet, la date du 1er janvier 2005 est prise en compte car elle marque un tournant dans les règles de déductibilité fiscale du crédit hypothécaire en Belgique. Les personnes soumises au régime d’avant janvier 2005 doivent déclarer le revenu cadastral de leur propre habitation et ne bénéficient donc pas de cette exonération. Cependant, ils profitent du cadre fiscal avantageux concernant la déduction des intérêts d’emprunt et de l’assurance solde restant dû.

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Comment calculer son revenu immobilier ?

Le calcul du revenu immobilier se fait en fonction du revenu cadastral indexé. Il diffère selon l’usage du bien.

S’il s’agit d’une location à un particulier qui en fait un usage totalement privé, le revenu cadastral indexé est majoré de 40%.

Si vous êtes dans le cas d’une location à usage privé meublée, une distinction s’applique entre les revenus mobiliers et immobiliers. La répartition peut être déterminée par le contrat de bail. En l’absence d’indications, 60% du revenu est considéré comme immobilier. Il est donc taxé après majoration de 40% du revenu cadastral indexé. Pour les 40% restants, une déduction forfaitaire de 50% est appliquée. Le solde est ensuite taxé à part à hauteur de 30%.

Si vous louez un bien à usage professionnel, le revenu immobilier se compose du loyer net. Celui-ci est obtenu après une déduction de 40% sur le loyer effectivement perçu, c’est-à-dire le loyer brut. Attention, cette déduction ne peut toutefois pas être supérieure à 2/3 du revenu cadastral revalorisé. De plus, le loyer net doit être au minimum égal au revenu cadastral indexé majoré de 40%.

Vous pouvez également vous trouver dans le cas d’une location à usage mixte, c’est-à-dire en partie privée et en partie professionnelle. Dans cette situation, il est important que le contrat de bail détermine la proportion de chaque usage. Ainsi, chaque partie sera imposée selon la fiscalité correspondante. L’usage privé est concerné par une taxation à hauteur du revenu cadastral indexé majoré de 40%. L’usage professionnel est imposé selon les loyers nets perçus dans le respect des plafonds en vigueur.

Comment fonctionne la requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels ?

Si vous concluez un contrat de bail avec un locataire et que celui-ci utilise le bien pour un usage professionnel sans vous prévenir, le fisc peut requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels. De ce fait, vous serez soumis à l’imposition sur les loyers perçus. Vous ne pourrez plus bénéficier du régime fiscal qui se base sur le revenu cadastral indexé majoré de 40%. Cette modification représente un surcoût par rapport au régime classique de la fiscalité des revenus immobiliers. Il peut être judicieux d’insérer une clause spécifique dans votre contrat de location. Par exemple, celle-ci peut préciser qu’en cas de recours à un usage professionnel du bien par le locataire, une indemnité complémentaire devra être versée au propriétaire. Ce supplément vous sera alors utile pour régler les coûts relatifs à la requalification de vos revenus par l’administration fiscale.

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Alexandre Desoutter
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Alexandre Desoutter travaille en tant que rédacteur-en-chef et responsable des relations presse chez HelloSafe depuis juin 2020. Diplômé de Sciences Po Grenoble, il a exercé un tant que journaliste pendant plusieurs années au sein de médias français, et continue à collaborer en tant que contributeur au sein de plusieurs publications.

En ce sens, son rôle le conduit à exercer un travail de pilotage et d’accompagnement auprès de l’ensemble des rédacteurs et contributeurs de HelloSafe afin que la ligne éditoriale définie par l’entreprise soit pleinement respectée et déclinée à travers les textes publiés au quotidien sur nos plateformes.

A ce titre, Alexandre a pour responsabilité la mise en oeuvre et le maintien des standards journalistiques les plus stricts au sein des rédactions de HelloSafe, afin de garantir sur nos plateformes l’information la plus précise, actualisée et experte possible. Alexandre a notamment entrepris depuis maintenant deux ans la mise en place d’un système de double-vérification systématique de tous les articles publiés au sein de l’écosystème HelloSafe, à même de garantir la plus haute qualité d’information.

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