Calcul des frais de notaire en Belgique

Alexandre Desoutter Alexandre Desoutter  mis à jour le 2021-11-25

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Le notaire est un juriste chargé d’une mission d’autorité publique consistant à mettre en place les actes et contrats sous la forme authentique pour des clients. Ainsi lors d’une vente d’un bien immobilier, un notaire est requis. En plus du coût de la vente, d’autres frais sont attribués à un achat d’un bien. Comment calculer les frais de notaire ? Quelles sont les situations dans lesquelles on doit payer des frais de notaires ? Explications !

Comment calculer les frais de notaire  ?

Au moment de faire un achat, plusieurs frais sont à prendre en compte :

  • les frais d’acquisition liés à un acte d’achat, les frais d’inscription hypothécaires liés à l’acte d’un crédit hypothécaire
  • les frais de mandat hypothécaire
  • les frais administratifs (inclus dans les frais de notaire) qui correspondent à toutes les études et démarches administratives réalisées par le notaire et son équipe. Les frais administratifs couvrent les démarches suivantes : les recherches relatives à la fiscalité, à la pollution des sols ou à l’hypothèque. Ces démarches ont pour objectif d’assurer la vente et de respecter les obligations légales du notaire. 

Les frais administratifs couvrent également les démarches après la signature de l’acte d’achat comme l’enregistrement de l’acte.

Les frais d’achat d’un bien équivalent à 15% du prix de vente de manière générale.

Dans les frais de notaire, il faut également prendre en compte les honoraires.

S’il s’agit d’un achat par l’intermédiaire d’un crédit hypothécaire, il faudra ajouter les frais de crédits.

Par exemple, si une maison vaut 200 000 € dans la région de Bruxelles ou en Wallonie (notez que les frais de notaire varient en fonction des régions, nous détaillons ce point plus loin dans l’article).
Les frais d’achat correspondent à 29.185 €.
Parmi ces frais, 25 000 € sont attribués aux droits d’enregistrement (à savoir que ces droits dépendent des régions de Belgique).
2160 € sont attribués aux honoraires, 1100 € pour les frais administratifs.
L’Etat belge récupère une TVA de 685 € et une transcription hypothécaire de 240 €.

La TVA représente 21% des honoraires et des frais administratifs versés au notaires, et les honoraires 1% du prix de la vente.

Que couvrent les frais d’achat d’un bien immobilier ?

En Belgique, les frais d’achat d’un bien immobilier regroupent :

  • les frais d’inscription relatifs au crédit hypothécaire,
  • les frais d’acquisition relatifs à l’acte d’achat
  • et les frais de mandat hypothécaire en fonction des cas.

Lorsqu’un achat se produit grâce à un financement avec une garantie hypothécaire, s’ajoutent les frais d’un second acte notarié qui établit une hypothèque pour le compte d’un organisme financier.

Un acte de crédit diffère d’un acte de vente, il exige des frais spécifiques.

Les frais administratifs à destination d’un notaire couvrent :

  • les droits d’enregistrement équivalents à une taxe pour l’achat d’un terrain ou d’un logement 
  • les honoraires versés au notaire. Ces honoraires ont été établis par la loi belge et sont calculés en fonction du prix d’achat de manière dégressive.
  • les frais administratifs. Ces frais couvrent  les études de pollution du sol, des extraits de cadastres, les coûts des timbres. Tout ce qui correspond à la rédaction d’un acte de vente et après la signature de cet acte (enregistrement de l’acte de vente) est également compris dans les frais administratifs.
  • le droit d’hypothèque qui correspond à une taxe payée par le notaire à l’Etat belge après avoir inscrit l’acte au bureau Sécurité juridique. Ce droit équivaut à 0.30 % du capital de l’acheteur.
  • les frais d’hypothécaire sont une somme attribuée à l’Etat pour avoir mené à bien les procédures hypothécaires et avoir délivré ses copies et ses certificats. Cette taxe correspond à 1% de l’emprunt. 

Quel est le pourcentage des frais de notaire sur un achat immobilier ?

Comme évoqué précédemment, plusieurs types de frais entrent en compte lors d’un achat immobilier. Les honoraires d’un notaire, le droit d’hypothèque, les frais hypothécaires sont fixes.

Les droits d’enregistrement varient selon la région et les frais administratifs varient entre 650 et 1250 €.

En moyenne, les frais de notaire correspondent à 15% du prix d’achat.

Les honoraires d’un notaire varient selon le prix de vente. Plus un bien va avoir une valeur élevée, plus les honoraires seront bas.

Prix du bien immobilierHonoraires en pourcentage du prix d’achat 
Jusqu’à 7500 €4,56 %
De 7500 à 17 500 €2,85 %
De 17 500 à 30 000 €2,28 %
De 30 000 à 45 495 €1,71 %
De 45 495 à 64 095 €1,14 %
De 64 095 à 250 095  €0,57 %
Plus de 250 095 €0,057 %
Calcul des frais de notaire en fonction du prix du bien immobilier

Quelles réglementation des frais de notaire selon la région en Belgique ?

Les droits d’enregistrement correspondent à une taxe que l’acheteur doit payer lorsqu’il achète un bien immobilier. Le prix de ces droits est à payer au notaire et sont calculés à partir d’un pourcentage du prix d’achat du bien.

Toutefois, ce pourcentage varie en fonction de la région en Belgique :

  • Dans la région de Bruxelles Capitale, les droits d’enregistrement équivalent à 12,5% du prix d’achat avec une réduction de 21 875 € sur la première tranche de 175 000 €. Si le bien dépasse ce montant, il n’y a pas d’abattement fiscal. 
  • En Wallonie, les droits d’enregistrement correspondent aussi à 12,5% du prix d’achat et une réduction est appliquée sur la première tranche de 20 000 €.
  • Dans la région de Flandre, les droits d’enregistrement sont de 10 %. La région flamande est la région dans laquelle les frais de notaire sont les plus bas. 

Ces droits sont ensuite perçus par l’Etat au moment de l’enregistrement d’un acte de vente.

Ils doivent être payés dans un délai de 4 mois à compter de la signature du compromis de vente. 

Quels sont les frais de notaire pour le vendeur du bien ?

La vente d’un bien d’un particulier à particulier peut se faire via un notaire. Le vendeur doit dans ce cas, payer des honoraires au notaire. Le montant des honoraires se négocie librement entre le vendeur et le notaire mais ne doit pas excéder 2% du prix de la vente.

Une vente publique concerne des biens qui ont été saisis par les banques en raison d’une dette. Le bien immobilier est alors vendu aux enchères. Dans ce cas, le vendeur doit payer entre 3 500 et 4 000 € de frais. Le notaire se charge de la publicité, de louer une salle de vente et d’organiser des visites par un délégué de l’étude.

Si un bien a été acheté en indivision, plusieurs parties sont propriétaires du bien. Le pacte d’indivision établit la part de chaque partie selon son apport. Ce type d’achat permet de devenir propriétaire avec un petit budget.

Lorsqu’un couple qui a acheté en indivision divorce, il y a une sortie d’indivision. Vendre ce bien est alors la manière la plus simple pour sortir d’indivision. Si le bien est partagé, un droit de partage doit être payé ainsi qu’un droit d’enregistrement.

En Wallonie et à Bruxelles, le droit de partage est de 1% et en Flandre il est fixé à 2,5%.

Ce droit est payé par les parties propriétaires du bien en indivision.

Si un indivisaire souhaite devenir le seul propriétaire du bien, il peut racheter les parts, c’est ce qu’on appelle le rachat de soulte. Dans ce cas, les deux propriétaires (dans le cas d’un divorce) payent les frais de notaires même celui qui vend sa part.

Comment simuler les frais de notaire pour un viager occupé ?

Le viager est un système de vente dans lequel le vendeur reçoit une rente jusqu’à sa mort de la part de l’acheteur.

En Belgique et particulièrement en Wallonie, la législation incite la vente en viager depuis 2018 en réduisant les droits d’enregistrement du bien à 6 % du prix de vente, uniquement s’il s’agit du lieu de vie principal du vendeur depuis 5 ans.

Les frais de notaire sont donc réduits de moitié car pour un bien classique, les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5% en Wallonie.

Pour les autres types de frais, cela va dépendre du montant du bien, des recherches fiscales effectuées par l’étude notariale.

Il est important de savoir que cette réduction fiscale a disparu en Wallonie depuis 2020. Les frais de notaire d’un viager occupé sont similaires à ceux d’un bien immobilier classique.

Quelles sont les différences avec le calcul des frais de notaire en France ?

En France, les frais de notaire correspondent à 7 à 8 % du prix d’achat d’une maison ancienne et à 2 à 3 % pour une maison neuve.

Les honoraires d’un notaire se calculent également sur la base d’un pourcentage dégressif et sont fixés par la loi française. Le barème est moins important qu’en Belgique :

Prix du bien immobilierHonoraires en pourcentage du prix d’achat 
Jusqu’à 6 500 €3,87 %
De 6 500 à 17 000 €1,59 %
De 17 000 à 60 000 €1,06 %
Plus de 60 000 €0,79 %
Barème des frais de notaire en France en fonction du prix du bien

Parmi les frais de notaire, ce qu’on appelle « droits d’enregistrement » en Belgique se nomme « droits de mutation » en France. Tout comme en Belgique, ces droits représentent une grande partie des frais de notaires, jusqu’à 4/5 ème.

Pour un logement ancien, les droits de mutation représentent 5 à 6 % du prix d’achat. Ce pourcentage dépend de la commune d’achat du bien car les droits de mutation comprennent  la taxe communale,  la taxe départementale, et  la taxe reçue par l’État français.

Pour un bâtiment neuf, la taxe départementale uniquement est imposée avec un taux de 0.71%.

Les frais administratifs en Belgique équivalent aux frais d’acquisition ou frais de débours en France. Ce moment est attribué au notaire pour toutes les démarches administratives et recherches fiscales utiles à l’acquisition du bien. 

La principale différence entre les frais de notaire en France et en Belgique est le pourcentage des droits d’enregistrements.

Comment calculer les frais de notaire pour l’achat d’un terrain ?

De la même façon que pour l’achat d’un bien immobilier, les frais de notaire en région flamande sont moins élevés pour l’achat d’un terrain.

Le prix total d’un terrain est égal au prix de vente, aux droits d’enregistrement et aux frais de notaire comme pour l’achat d’une maison par exemple.

Les droits d’enregistrement pour l’achat d’un terrain et pour l’achat d’une maison sont les mêmes.

En Flandre, les droits d’enregistrement sont toujours plus bas. Pour l’achat d’un terrain à bâtir, les droits d’enregistrement reviennent à 10% du prix d’achat.

Les frais administratifs à verser au notaire peuvent comprendre l’analyse des sols pour vérifier qu’ils ne sont pas contaminés, la vérification du titre de propriété du terrain, l’obtention ou non du permis de construire. Ces frais constituent des coûts supplémentaires dans les frais de notaire.

Pour l’achat d’un terrain, les frais de lotissement et de métrage (géomètre) constituent des frais supplémentaires. Il est possible que le vendeur du terrain décide qu’une partie des frais de lotissement et des services du géomètre soient payés par le nouvel acheteur.

Les frais de lotissement ont un coût compris entre 200 € et 500 € et les frais de métrage coûtent environ 800 €.

Comment bénéficier d’un abattement sur les droits d’enregistrement ?

En Belgique, il est possible de bénéficier d’un abattement, c’est-à-dire une réduction, sur les droits d’enregistrement.

  • En Wallonie, voici les conditions pour bénéficier d’un abattement sur les droits d’enregistrement : 
  • ne pas être propriétaire d’autres biens immobiliers.
  • habiter dans les trois mois après l’achat.
  • habiter dans le bien pendant au moins trois ans.

Si les critères sont bien remplis, l’acheteur ne paye pas de droits d’enregistrement sur la première tranche de 20 000 € sur le montant d’achat. Cet abattement revient à une économie de 2500 €.

S’il s’agit d’un bien immobilier modeste avec un revenu cadastral inférieur ou égal à 745€, les droits d’enregistrement baissent à 6 % du prix d’achat. 

  • À Bruxelles, un abattement sur la première tranche de 175 000 € est accordé si :
  • le bien est la résidence principale de l’acheteur.
  • l’acheteur habite le bien dans les cinq ans après l’achat.
  • l’acheteur habite le bien pendant au moins cinq ans.

Un terrain à bâtir bénéficie d’un abattement sur la première tranche de 87 500 € soit une réduction de 10 987 € si : 

  • la maison est livrée dans les trois mois suivant l’achat.
  • le bien est la résidence principale de l’acheteur.
  • le prix du terrain ne dépasse pas  250 000 €
  • En Flandre, selon le type de bien immobilier, les droits d’enregistrement peuvent être de 3%.

Si le propriétaire achète une habitation qui constitue sa résidence principale et y vit dans les deux ans après l’achat.

S’il s’agit d’un investissement, d’un terrain à bâtir ou d’une résidence secondaire, les droits d’enregistrement s’élèvent à 10% du prix de l’achat. 

Il est possible d’avoir un abattement sur la première tranche des 80 000€ et d’économiser 5600 €.

Quel est le calcul des frais de notaire pour une succession en Belgique ?

Lors d’une succession, les notaires déterminent leurs honoraires en fonction du montant brut de l’héritage. Si l’héritage est très important, les honoraires le seront aussi. 

Certains frais comme l’ouverture du dossier, le temps passé à traiter le dossier peuvent s’ajouter au moment total des frais de notaires.

Voici un tableau des frais de notaires moyens pour une succession si la famille passe par le cabinet notarial Legacio : 

Actifs bruts de la successionFrais de notaires avec la TVA pour les héritiers directsFrais de notaires avec la TVA pour les autres héritiers 
50  000 €1 100 €1 400 €
200  000 €1 600 €2 100 €
300  000 €2 200 €3 100 €
400  000 €2 800 €4 000 €
500  000 €3 100 €4 400 €
500  000 € et plus 3 400 € et plus 4 900 € et plus
Frais de notaire moyen pour une succession

Le montant comprend les honoraires et les frais supplémentaires.

Les frais de notaire ne sont pas à confondre avec les droits de succession qui sont des impôts sur le montant net de la succession et à payer à l’administration fiscale du lieu de résidence. Les frais de succession dépendent du cabinet de notaire auquel le ou les héritiers feront appel. 

En cas de donation immobilière, il est impossible de ne pas faire appel à un notaire. 

Les héritiers sont soumis à des droits d’enregistrements relatifs aux donations. Ce sont des taxes à payer à la région sur la donation d’un bien.

Ces droits de donation sont assujettis au : 

  • degré de parenté entre l’héritier et le donateur
  • la valeur du bien immobilier
  • la région dans laquelle est situé le bien immobilier

A ces droits d’enregistrement, s’ajoutent des frais administratifs et les honoraires du notaire. 

Prêt hypothécaire : comment emprunter les frais de notaire ?

Depuis avril 2017, une directive européenne n’autorise plus les particuliers à faire une demande de prêt personnel afin de financer les frais de notaire.

Désormais, les futurs acheteurs doivent emprunter cette somme sous la forme d’un crédit hypothécaire. Le crédit hypothécaire est total, c’est-dire, qu’il comprend les frais de notaires, les frais d’achat et d’éventuels frais de travaux. Dans ce cas-là, la banque elle-même paiera les frais de notaire au cabinet notarial.

Pour obtenir un prêt hypothécaire, le futur acheteur ne doit pas cumuler un certain nombre de crédits, ne doit pas être fiché à la Banque Nationale et doit acheter son premier bien. 

Dans le cas où l’acheter détient ce qu’on appelle un « apport en fonds propres », il peut régler une partie des frais de notaire et faire un crédit hypothécaire. Ce crédit pont permet d’obtenir 5% du prix d’achat du bien immobilier afin de financer les frais de notaires restants. 

La dernière façon d’emprunter les frais de notaire en Belgique est de placer le bien d’une autre personne en garantie, le bien de ses parents par exemple. Avec cette option, les parents sont des « affectants hypothécaire » et non pas des co-emprunteurs. 

Quels sont les frais de notaire pour une nouvelle construction en Belgique ?

Pour l’achat d’une maison neuve, les frais de notaire ne sont pas différents des frais de notaire classique. Les droits d’enregistrement sont toujours les mêmes en fonction des régions. 

Toutefois, sur un bien neuf, un vendeur peut récupérer les 21% de TVA payée lors de l’achat. S’il souhaite vendre le bien avec la TVA incluse, il doit le préciser dans un écrit. 

Les bâtiments à construire ou en construction peuvent être visés par un achat avec TVA. Dans ce cas, l’acheteur paie : 

  • les droits d’enregistrement en pourcentage de la valeur du terrain.
  • la TVA à l’entrepreneur qui réalise les travaux.
  • la TVA sur le bien si le bien sur le terrain est vendu avec la TVA, si le terrain et la construction sont vendus par le même vendeur et s’ils sont cédés simultanément. 

Pour un bâtiment neuf, l’acheteur paie la TVA sur le bâtiment considéré comme neuf.

Dans le cas d’une acquisition d’une maison neuve, le régime de la TVA prévaut souvent aux droits d’enregistrement

Frais de notaire à 6 ou 12 % : comment bénéficier du taux réduit ?

En Wallonie, en plus d’un abattement, il est possible d’obtenir un taux réduit à 6% au lieu de 12,5 % sur la première tranche de 175 000 €.

Pour en bénéficier, il faut être domicilié dans le bien en question dans les trois années suivant l’acte d’achat puis y vivre au moins trois ans. 

Le taux réduit est valable pour les maisons familiales dont  le revenu cadastral n’excède pas 745 €.

En Flandre, si l’acheteur achète une habitation qui devient sa résidence principale et y vit dans les deux ans suivant l’achat, il bénéficie d’un pourcentage de droits d’enregistrement réduit à 3% au lieu de 6 % si c’est une maison familiale et 10% pour le taux de base.

Pour bénéficier du taux réduit, il faut vivre dans le bien dans les 3 années suivant l’acte d’achat.

Si le temps de domiciliation n’est pas respecté alors l’acquéreur ne bénéficiera plus du taux réduit ou de l’abattement.

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