Compromis de vente en Belgique : notre modèle à télécharger

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Alexandre Desoutter mis à jour le 4 avril 2022

Le compromis de vente est l'un des documents les plus importants lors d'une transaction immobilière. C'est parce qu'il est si important qu'il est entouré de très nombreuses règlementations dans la législation belge, si bien que l'on peut parfois s'y perdre. Peut-on ajouter une clause suspensive au compromis ? Ou bien un avenant ? Que doit contenir ce document, et quand doit-il être signé ? HelloSafe vous propose un compromis de vente à télécharger pour vous servir de point de départ, et répond à toutes vos questions.

Notre modèle gratuit de compromis de vente à télécharger

Téléchargez le document ci-dessous pour obtenir un modèle de base de compromis de vente au format Word.

compromis de vente Belgique

Bon à savoir

Ce document est un exemple constituant une base solide pour un compromis de vente, mais il reste néanmoins hautement conseillé d'avoir recours à un professionnel comme un notaire pour relire et adapter le compromis à votre situation.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est, selon sa définition, un document scellant les conditions de la vente d'un bien entre deux parties : l'acheteur et le vendeur. Aux yeux de la loi, c'est le compromis qui représente la vente, même si celle-ci ne prend réellement effet qu'au moment de la signature de l'acte définitif. Le compromis est une étape très importante de la vente, puisque c'est sur ce document que se basera la notaire pour établir l'acte définitif de la vente. Cela signifie que c'est le compromis qui fige l'identité du vendeur et de l'acheteur, le bien concerné, son état, et bien sûr le prix de vente. Le compromis de vente est évidemment obligatoire.

À la différence de la promesse de vente (réalisée après une offre d'achat) qui n'engage que le vendeur, le compromis de vente est bilatéral, c'est à dire que les deux parties sont engagées. C'est pour cela que le compromis de vente peut aussi être appelé "promesse synallagmatique de vente", "synallagmatique" étant le terme juridique désignant un document engageant deux parties.

Pour résumer et bien faire la différence entre la promesse, le compris et l'acte de vente, référez-vous au tableau suivant :

DocumentEngagement du vendeurEngagement de l'acheteurStatut juridique de la ventePossibilité de rétractation ou d'annulation
Promesse de vente
Pas de vente
Compromis de vente
La vente est définitive mais n'est pas effective (c'est toujours le vendeur qui possède le bien)Sous certaines conditions
Acte de vente
La vente est effective
Différences entre la promesse, le compromis et l'acte de vente

Comment rédiger un compromis de vente pour une maison ?

Le compromis de vente est le document qui scelle la vente entre les particuliers et ses conditions : il est primordial que celui-ci soit clair, précis et complet. C'est pour cette raison que, bien que ce ne soit pas obligatoire, il est grandement conseillé d'avoir recours à l'aide d'un notaire pour sa rédaction.

Un compromis de vente immobilier peut concerner une maison, un immeuble, un appartement, ou même un terrain agricole. Dans tous les cas, le compromis doit contenir de nombreuses informations :

  • Informations sur le vendeur : son identité bien sûr, mais également des informations complémentaires. Il et toujours utile d'indiquer si le vendeur est en faillite, s'il a capacité juridique, son statut matrimonial... S'il y a plusieurs vendeurs, répétez ces informations autant de fois que nécessaire. Ajoutez alors également la part que chaque vendeur a du bien concerné, et toute autre information pertinente.
  • Informations sur l'acheteur : encore une fois, son identité, son âge, sa nationalité, son statut marital... Précisez si l'acheteur achète le bien pour lui même ou au nom d'un tiers, comme un membre mineur de sa famille par exemple. Le cas échéant, précisez l'identité de ce tiers. Si l'acheteur a recours à un prêt, hypothécaire ou non, pour financer l'achat, précisez-le également.
  • Informations sur le bien : le compromis doit contenir le plus d'informations possible sur le bien. Son emplacement, son âge, sa superficie... Déterminez précisément les limites du terrain et incluez d'éventuelles servitudes de passage. Décrivez aussi tout garage, cave ou autre place de parking qui pourraient être inclus avec un appartement.
  • Les conditions d'occupation du bien : Décrivez ici la manière dont l'acheteur pourra (ou non) occuper le bien. Le logement est-il actuellement loué, et si oui à quelles conditions ? Quand le vendeur quittera-t-il le logement pour laisser l'acheteur s'installer ? Quand aura lieu la remise des clés ?
  • Le prix et les conditions de vente du bien : évidemment, le compromis de vente doit mentionner le montant convenu de la vente, mais aussi le mode de paiement prévu, le montant d'un éventuel acompte, ou encore le régime de TVA sous lequel se passe la vente.
  • Les informations complémentaires, clauses suspensives...
  • Enfin, pensez à inclure la date prévue de la signature de l'acte de vente.

Sachez qu'il est également possible de joindre tout type de document à un compromis de vente. Si possible, vous pouvez y ajouter les certificats de performance énergétique, d'étude du sol ou encore de conformité électrique du bien.

Vous l'aurez compris, il ne peut pas y avoir trop d'informations dans un compromis. Il s'agit d'un document crucial du processus de vente, alors n'hésitez pas à y inclure tout point que vous pensez pertinent ou intéressant.

Quelles clauses suspensives dans un compromis de vente ?

Une clause suspensive est une clause spécifique du compromis du vente. L'objectif de cette clause est d'établir une condition qui, si elle n'est pas remplie, rend le compromis caduc. Il s'agit d'un moyen d'assurer que la vente se déroulera dans des conditions qui satisferont les deux parties, même selon des évènements indéterminés au moment de la signature du compromis.

La clause suspensive la plus répandue est l'obtention d'un prêt bancaire par l'acheteur. Cette clause permet à l'acquéreur de signer le compromis même s'il n'a pas encore obtenu de prêt, avec la certitude de na pas être coincé dans un scénario où il doit régler le montant prévu sans en avoir les moyens. Dans ce cas, la clause suspensive doit mentionner le montant maximum que l'acquéreur va chercher à emprunter, la durée pendant laquelle la clause est valide (habituellement une trentaine de jours), et ses conditions d'application. Une clause de ce type peut par exemple être formulée de la manière suivante :

Bon à savoir

Le présent compromis est soumis à la clause suspensive que [l'acheteur] se voie accorder un prêt en vue de la vente, d'un montant maximum de [X] €. Cette clause est valide pour une durée de [X] jours à compter de la date de signature du compromis de vente, soit jusqu'au [date]. La vente deviendra automatique et parfaite dès lors qu'à cette date, [l'acheteur] n’aura pas invoqué cette condition, par production de la lettre de refus de l’organisme financier pressenti.

L'obtention d'un prêt est la clause suspensive la plu courantes, mais celles-ci peuvent porter sur n'importe quel sujet dès lors que les deux parties s'accordent. Parmi d'autres clauses couramment utilisées, on peut retrouver :

  • L'obtention d'un permis de construire ;
  • La réalisation de certains travaux ou rénovations par le propriétaire actuel ;
  • La production de certains diagnostics concernant le bien ;
  • La vente d'un autre bien ;
  • L'accord du syndicat de copropriété concernant un projet de l'acquéreur...

Là encore, il est conseillé d'avoir recours à l'aide d'un notaire pour rédiger les clauses de la manière la plus précise possible.

Combien de temps entre le compromis et l’acte de vente ?

Il n'y a pas de délai légal minimum ni maximum entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte de vente. En revanche, plusieurs facteurs sont à prendre en compte au moment du choix de ce délai.

  • Il ne faut pas choisir un délai trop court, car plusieurs démarches ont lieu pendant cette période. C'est à ce moment là que le notaire, choisi pour superviser la signature de l'acte de vente, effectue toutes les recherches et vérifications nécessaires pour assurer le bon déroulement de la vente, par exemple. De plus, il convient de laisser à l'acheteur une période suffisamment longue pour rechercher un prêt, et ces démarches peuvent prendre du temps car les institutions financières effectuent également des recherches de leur côté.
  • Mais il ne faut pas choisir un délai trop long, car la signature d'un compromis de vente entraîne des frais d'enregistrement auprès de l'État. Ces frais doivent être payés dans les 4 mois suivant la signature du compromis. Si l'acte de vente est signé pendant cette période, le notaire se charge habituellement de régler ces frais (il est alors remboursé par les parties) et de gérer les démarches administratives. Dans le cas contraire, le notaire ne peut effectuer ces démarches et celles-ci il reviennent à l'acheteur et au vendeur. Pour éviter cette charge administrative, il convient de signer l'acte moins de 4 mois après le compromis.

C'est pour ces deux raisons que le délai habituel entre la signature des deux documents est de 4 mois en Belgique. Cette habitude permet de laisser un maximum de temps au notaire et aux institutions financières pour réaliser les démarches nécessaires, tout en évitant le poids administratif que représente la gestion des frais d'enregistrement.

Comment signer un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un "avant-contrat" engageant l'acquéreur et le vendeur d'un bien. Comme tout document officiel bilatéral, celui-ci doit être signé par les deux parties.

Le compromis peut être rédigé par une des deux parties, par les deux parties ensemble ou avec l'assistance d'un notaire, mais il faut dans tous les cas que l'acheteur et le vendeur soient d'accord sur l'intégralité des clauses avant de signer. Si, lors d'une vente, vous décidez de confier la rédaction du compromis à la partie adverse, n'apposez pas votre signature avant d'avoir soigneusement relu le document et d'en avoir compris la signification et les implications.

Une fois le compromis définitif rédigé, veillez à ce qu'il soit dûment daté et signé par les deux parties afin de sceller sa validité et sa valeur juridique. Cette signature peut se faire sous la supervision d'un notaire ou sous seing privé. Il convient de réaliser deux copies du compromis, afin que chaque partie puisse en conserver une.

Peut-on réaliser un compromis de vente sans notaire ?

Oui, réaliser un compromis de vente sans notaire est possible. On parle alors de compromis "sous seing privé". Il n'y a pas de démarche spécifique à réaliser, il faut simplement rédiger votre compromis en respectant les contraintes de formes et de contenu habituel, et que les deux parties le signent. Dans cette situation, le plus simple est de vous appuyer sur un compromis type, comme celui disponible plus haut sur cette page.

Le compromis sous seing privé peut représenter une solution attirante pour économiser du temps et de l'argent, puisque vous n'avez pas à attendre ni à payer de rendez-vous avec un notaire.

Attention

Passer un compromis sous seing privé n'est pas recommandé à moins d'être absolument certain que le compromis rédigé est conforme. Les économies de temps et d'argent réalisées en évitant un rendez-vous peuvent rapidement être dissipées par les dépenses et les délais subséquents en cas d'erreur sur le compromis.

Passer par un notaire vous permet également d'inclure toutes les clauses qui vous protègent en cas de conflit entre les deux parties.

Comment payer l’acompte du compromis de vente ?

En Belgique, le versement d'un acompte n'est pas obligatoire au moment d'un compromis de vente. C'est cependant une pratique habituelle qui présente de nombreux avantages pour les deux parties. Dans la plupart des cas, l'acompte versé est d'une valeur de 5 à 10% du prix d'achat du bien.

Attention

Si vous êtes acheteur et que vous souhaitez verser un acompte, ne payez jamais directement le vendeur. Passez par un notaire pour bloquer la somme sur un compte tiers jusqu'à la finalisation de la vente.

Si tout se passe bien, l'acompte sera versé au vendeur à la signature de l'acte comme une avance sur le paiement final. Si pour une raison quelconque la vente doit être interrompue, le tribunal pourra juger si l'acompte doit être restitué à l'acheteur ou transféré au vendeur. C'est pour cela qu'il est important de bloquer la somme sur un compte tiers et non de la verser directement au vendeur : si celui-ci a des dettes par exemple, ou qu'il dépense tout l'acompte, l'acheteur risque de ne plus jamais revoir son argent même si le tribunal estime qu'il peut le récupérer.

  • Pour le vendeur, l'acompte représente une garantie du sérieux de l'acheteur. De plus, si quelques chose se passe mal dans les mois qui suivent et le compromis doit être annulé, le tribunal peut estimer que le vendeur est en droit de toucher cet acompte et obtenir une partie de la somme, même si la vente n'a pas lieu.
  • Pour l'acheteur, verser un acompte est une façon sécurisée de prouver au vendeur son implication et sa volonté de poursuivre la vente. Cela permet également de verser en avance une partie du prix d'achat et d'étaler légèrement cette dépense dans le temps.

Comment annuler une vente après la signature du compromis ?

Cela n'était pas possible, mais depuis quelques années la Flandre, la Wallonie puis la région de Bruxelles ont toutes trois fait passer de nouvelles lois permettant la résiliation à l'amiable d'un compromis de vente sous certaines conditions. Vous pouvez donc vous sortir d'uns situation dans laquelle vous regrettez d'avoir signé un compromis.

Comme son nom l'indique, la résiliation à l'amiable du compromis n'est possible que si les deux parties sont d'accord pour le rompre. Celles-ci peuvent librement s'accorder sur les modalités de cette annulation et il est donc possible que l'acheteur ou le vendeur demande une indemnité à la partie opposée. Pour pouvoir appliquer une annulation à l'amiable, il faut :

  • que le compromis ait été signé il y a moins d'un an (il est de toute manière assez rare qu'un compromis dure si longtemps sans acte de vente),
  • et que celui-ci n'ait pas encore été enregistré auprès de l'État, que ce soit par un notaire ou pas vous même, et donc que les frais d'enregistrement n'aient pas été payés.

Si ces deux conditions sont remplies, il suffit que toutes les parties initialement impliquées dans la vente rédigent et signent un acte de résiliation indiquant simplement leur volonté de rompre le contrat et, le cas échéant, les conditions prévues. Il vous faudra alors enregistrer en même temps le compromis original et l'acte de résiliation auprès de l'État, payer les frais nécessaires (vous ne pouvez malheureusement pas y couper), et le compromis sera annulé.

Comment signer un compromis de vente avec un notaire ?

Demander l'intervention d'un notaire est la pratique la plus courante pour signer un compromis de vente. Cela permet de bénéficier de l'avis d'un expert sur le sujet afin de rédiger un compromis de vente complet et précis. Pensez bien à vous renseignez au préalable sur les éventuels frais de notaires.

Le rendez-vous chez le notaire peut se faire en présence d'une seule ou des deux parties. Il convient d'arriver en présentant un premier jet du compromis de vente, que vous et le notaire pourrez affiner, corriger et compléter ensemble. Pour réaliser cette première version, vous pouvez utiliser le modèle simplifié gratuit disponible en haut de cette page.

Avoir recours à un notaire présente de nombreux avantages lors de la rédaction du compromis de vente. En plus de certifier de la conformité du document, le notaire peut vous aider à apporter toutes les précisions ou clauses suspensives servant à sécuriser les deux parties en cas d'imprévu.

Bon à savoir

De plus, signer le compromis de vente chez un notaire vous offre une assurance décès gratuite. En cas de décès accidentel de l'acheteur entre les signatures du compromis et de l'acte, ses bénéficiaires peuvent toucher une somme permettant de poursuivre la vente malgré tout. Cette somme correspond au résultat de l'opération suivante, avec un maximum de 250 000 € :

prix de vente initial + frais d'acquisition - éventuels acomptes déjà versés

Comment donner procuration pour un compromis de vente ?

Si vous êtes l'acheteur ou le vendeur mais que vous ne pouvez pas vous déplacer pour signer le compromis de vente, il est tout à fait possible de donner procuration à un mandataire afin que celui-ci effectue la signature à votre place. Le document nécessaire, comme toute procuration, doit contenir des éléments obligatoires :

  • L'identité de la personne donnant procuration
  • L'identité du mandataire, la personne qui reçoit la procuration
  • Les limites précises du pouvoir du mandataire concernant cette signature : le contrat exact concerné, la ou les dates auxquelles la procuration est effective.

Pour plus de sécurité, il est possible (et recommandé) de faire certifier la procuration. Cette certification peut être réalisée par un notaire, mais vous pouvez également vous renseigner auprès d'une mairie : certaines acceptent de réaliser la légalisation.

Visitez notre page dédiée à la procuration pour plus d'informations à ce sujet et un exemple gratuit à télécharger.

Comment ajouter un avenant à un compromis de vente ?

En droit, on appelle avenant tout acte ne faisant pas partie d'un contrat au moment de sa signature, mais qui vient modifier celui-ci plus tard. Il est par exemple possible d'ajouter un avenant à un bail de location pour en modifier des conditions. Il existe une idée reçue selon laquelle le compromis peut également être modifié ainsi. Malheureusement, le compromis de vente est un contrat particulier sur lequel il n'est pas possible d'ajouter un avenant après la signature. Cette idée vient du fait que cela est en effet possible en droit français, mais pas en droit belge !

C'est pour cette raison qu'il est particulièrement important de réaliser un compromis de vente satisfaisant pleinement les deux parties dès le départ. Une fois signé, celui-ci ne peut être modifié, et les conditions qu'il mentionne seront reprises mot pour mot dans l'acte définitif de vente, sans possibilité d'ajustement. Ainsi, faire appel à un professionnel comme un notaire pour la rédaction du compromis de vente est hautement recommandé.

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Alexandre Desoutter
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Alexandre Desoutter travaille en tant que rédacteur-en-chef et responsable des relations presse chez HelloSafe depuis juin 2020. Diplômé de Sciences Po Grenoble, il a exercé un tant que journaliste pendant plusieurs années au sein de médias français, et continue à collaborer en tant que contributeur au sein de plusieurs publications.

En ce sens, son rôle le conduit à exercer un travail de pilotage et d’accompagnement auprès de l’ensemble des rédacteurs et contributeurs de HelloSafe afin que la ligne éditoriale définie par l’entreprise soit pleinement respectée et déclinée à travers les textes publiés au quotidien sur nos plateformes.

A ce titre, Alexandre a pour responsabilité la mise en oeuvre et le maintien des standards journalistiques les plus stricts au sein des rédactions de HelloSafe, afin de garantir sur nos plateformes l’information la plus précise, actualisée et experte possible. Alexandre a notamment entrepris depuis maintenant deux ans la mise en place d’un système de double-vérification systématique de tous les articles publiés au sein de l’écosystème HelloSafe, à même de garantir la plus haute qualité d’information.

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