Servitude de passage : quels droits, quels devoirs ?

Alexandre Desoutter Alexandre Desoutter  mis à jour le 2022-01-31

La servitude de passage est un concept bien particulier du droit belge, qui est souvent source de conflits de voisinage. Comment savoir où exactement se situe la servitude ? Qui a le droit d'y passer ? D'y stationner ? Qui doit l'entretenir ? Pour répondre à toutes ces questions et bien d'autres, découvrez notre guide complet sur le sujet.

Qu’est-ce qu’une servitude de passage selon le droit belge ?

D'un point de vue purement juridique, la définition d'une servitude de passage est une charge qui est imposée à un fonds, dit fonds servant, pour le profit d'un fonds bénéficiaire, dit fonds dominant.

En d'autres termes, il s'agit d'une obligation imposée à un bien immobilier afin d'apporter un avantage à un autre. Le propriétaire du fonds servant est en droit, s'il le souhaite, de demander une indemnité à l'autre partie. Cette indemnité peut être constitué d'un versement unique, ou d'une somme à payer tous les mois, par exemple. Elle peut être définie de manière informelle, ou devant un juge de paix.

Cette servitude peut prendre de nombreuses formes.

  • La plus connue est le droit de passage, qui donne l'autorisation aux personnes et aux véhicules de traverser une partie d'un terrain qui ne leur appartient pas pour rejoindre un terrain enclavé.

On parle de "terrain enclavé" pour désigner un terrain qui n'est pas adjacent à la voie publique. Il n'y a donc pas d'autre moyen d'y accéder que de traverser un autre terrain.

  • Il existe également ce que l'on appelle des servitudes de passage souterraines et aériennes : ces formes particulières de servitude concernent des réseaux enfouis ou aériens qui traversent un terrain qu'ils ne desservent pas, afin d'atteindre leur destination. Ces lignes peuvent être des canalisations, des conduites de gaz, des lignes téléphoniques ou d'électricité...

Pour déterminer le tracé de cette servitude, la règle de base prévoit que l'on utilise le trajet le plus court possible entre la voie publique et le terrain enclavé. Néanmoins, il est tout à fait possible d'utiliser un tracé plus long s'il s'avère que celui-ci est moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant.

En cas de sinistre tel qu'un dégât des eaux ou un incendie, une servitude de passage peut être couverte par une assurance habitation. Pour comparer les meilleures assurances habitation de Belgique, vous pouvez utiliser notre simulateur en ligne :

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Peut-on clôturer une servitude de passage ?

Si aucune échéance temporelle n'est clairement stipulée dans l'acte notarié à sa création, une servitude de passage est en théorie éternelle.

Cependant, il existe des exceptions. Ainsi, on peut dénombrer cinq moyens d'annuler une servitude de passage (on dit que la servitude "s'éteint") :

  • Si le fonds servant et le fonds dominant viennent à appartenir au même propriétaire, on parle de "confusion des biens". La servitude de passage n'a plus lieu d'être, et s'éteint.
  • Il est possible que le fonds dominant n'ait plus besoin de cette servitude de passage. Par exemple, si un territoire enclavé subit un désenclavement et gagne un accès à la voie publique.
    On parle de "perte d'utilité totale", et la servitude de passage s'éteint. Ce cas est très peu courant car, pour valider la perte d'utilité totale, le juge doit considérer que le fonds dominant n'a plus besoin de la servitude et n'en aura plus jamais besoin dans le futur - ce qui est compliqué à prouver.
  • La servitude de passage est soumise au principe de "prescription extinctive". Si le fonds dominant n'a pas l'usage de la servitude pendant 30 ans, alors le fonds servant est en droit de l'éteindre. Là encore, le cas n'est pas fréquent car le propriétaire du fonds servant doit être capable de prouver le non-usage sur une période très longue.

À la différence des autres cas, la prescription extinctive de 30 ans peut s'appliquer sur tout ou partie de la servitude. Par exemple, si une servitude longue de 50 mètres n'est utilisée que sur 20 par le fonds dominant, alors la servitude peut être réduite à la partie utilisée.

  • L'impossibilité pour le fonds dominant d'utiliser la servitude constitue également un motif d'extinction.
  • Enfin, la renonciation ou le rachat, c'est à dire un simple accord à l'amiable entre les deux parties, peut suffire pour supprimer une servitude de passage.

Ainsi, le changement de propriétaire de l'un ou des deux fonds concernés par la servitude n'est pas suffisant pour l'éteindre. En effet, la servitude étant liée à la configuration des lieux, l'obligation de la respecter n'incombe pas au propriétaire mais bien à la propriété en elle-même. Elle est donc transmise lors de l'éventuelle vente de celle-ci.

Quelle est la différence entre la servitude et le droit de passage ?

Un droit de passage est un cas particulier de servitude de passage.

Les servitudes de passage désignent tous les cas dans lesquels un fonds servant est contraint de subir un passage sur son terrain.

On parle de droit de passage quand la servitude concerne des éléments dont le passage est ponctuel : les personnes, les véhicules, les animaux, etc. C'est un cas de servitude discontinue.

Par opposition, lorsque l'objet de la servitude est immobile, il ne s'agit pas spécifiquement d'un droit de passage. On parle de servitude de passage aérienne (pour les lignes téléphoniques ou électriques par exemple) ou souterraine (pour des canalisations, ou n'importe quel réseau enfoui). C'est un cas de servitude continue.

Que faire en cas d’abus de servitude de passage ?

Il arrive que le propriétaire du fonds servant considère l'usage du droit de passage par le fonds dominant comme abusif. Dans ces cas là, il existe un recours judiciaire, mais rappelons d'abord ce que la loi considère comme un abus : selon le droit belge, "L’abus de droit consiste à exercer un droit d’une manière qui excède manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente." Ainsi, cette limite est subjective : il est impossible d'exprimer quantitativement ce que représente un usage "abusif".

Considérons cependant un usage qui soit manifestement abusif : par exemple, le propriétaire du fonds dominant passant plusieurs fois par jour par l'assiette du droit de passage, avec des engins imposants et bruyants, alors qu'il aurait la possibilité de passer moins souvent ou par un autre chemin. Que peut faire le propriétaire du fonds servant dans cette situation ? Si le premier propriétaire ignore les demandes amiables du second, celui-ci est en droit de lui envoyer une mise en demeure, puis de porter l'affaire devant le juge de paix. Pour se voir donner raison, le propriétaire lésé doit être capable de prouver le préjudice qu'il subit en raison de l'usage du droit de passage.

Même dans le cas d'un procès gagné par le propriétaire du fonds servant, le propriétaire du fonds dominant ne perdra pas le droit de passage : ce n'est pas une raison valide d'extinction. En revanche, il pourrait être contraint de payer des dommages et intérêts à la partie adverse et de restreindre son usage à un niveau raisonnable.

Qui doit entretenir la zone de la servitude de passage ?

L'entretien de la zone qui fait l'objet de la servitude de passage (que l'on appelle l'assiette de la servitude) est un sujet parfois propices aux litiges. Le code civil est pourtant explicite à ce sujet : l'entretien revient à la partie qui en a l'usage.

Ainsi, si seul le propriétaire du fonds dominant profite de l'assiette, c'est à lui que revient l'entièreté de l'entretien. Si les propriétaires des deux fonds utilisent le passage, alors les frais sont partagés, et ce proportionnellement à l'usage que chacun fait de l'assiette.

Dans la grande majorité des cas, cette répartition se fait à l'amiable entre les parties. En cas de conflit, la décision finale du partage des frais revient au juge de paix.

Ce règlement s'applique non seulement à l'entretien, mais également à tout frais et à toute action qui devrait être mise en oeuvre pour assurer la bonne utilisation de la servitude. Cela inclut les travaux, ou encore la restauration après un sinistre, comme un dégâts des eaux ou un incendie. Il peut donc être avantageux de souscrire à une assurance habitation pour couvrir ces éventuelles dépenses, et ce même si l'on est propriétaire du fonds dominant.

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Que faire en cas de servitude de passage encombrée ?

Le droit précise que rien ne doit empêcher ou entraver le passage sur toute la zone prévue par la servitude. Cet empêchement peut aller d'un simple véhicule stationné, à des travaux changeant la configuration de l'endroit et bloquant le passage... Dans tous les cas, cela va à l'encontre du principe de la servitude.

Si l'une des deux parties venait à causer un préjudice à l'autre en l'empêchant consciemment de jouir de son droit de passage, le propriétaire lésé serait en droit d'entamer des procédures judiciaires. Si c'est votre cas, commencez par envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception demandant le déplacement de l'obstacle ou, le cas échéant, la remise en état de la zone qui aurait été modifiée. Si vos demandes restent sans réponse, votre recours serait de faire faire un constat à un huissier afin de demander au juge de paix de saisir l'affaire.

Sachez que vous êtes également en droit de demander des dommages et intérêts pour ce genre de préjudice, puisqu'un tel obstacle peut potentiellement vous empêcher de sortir de chez vous en cas d'urgence, par exemple.

Peut-on modifier une servitude de passage ?

Pour modifier l'assiette, le tracé ou la nature d'une servitude de passage, il existe trois cas de figure.

  1. Si la modification est issue d'un accord à l'amiable entre les deux parties, celle-ci est toujours possible. Il faut alors mettre à jour l'acte notarié qui concerne la servitude.
  2. Si la modification est une décision unilatérale du propriétaire du fonds dominant, sans l'accord de l'autre partie, alors elle n'est jamais possible. Il ne faut pas oublier que malgré la servitude, il ne possède pas le terrain.
  3. La question de la modification devient plus complexe lorsqu'il s'agit d'une décision unilatérale du propriétaire du fonds servant. La loi est peu explicite à ce sujet et demande souvent une étude au cas par cas. Le code civil dispose simplement que "Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode." La jurisprudence considère par exemple qu'installer un portail sur le tracé de la servitude ne le rend pas plus difficile à pratiquer - dès lors, évidemment, que le propriétaire du fonds dominant en possède une clé. Cette décision peut donc être prise unilatéralement par le propriétaire du terrain. En revanche, on estime que transformer un tracé qui était une ligne droite en tracé courbe, notamment avec des virages serrés, peut rendre l'accès plus compliqué, surtout pour des véhicules imposants comme un camion de livraison ou de pompiers; c'est donc une décision qui ne peut être prise que par un accord commun des deux parties.

Peut-on construire sur une servitude de passage ?

Si vous êtes propriétaire du fond servant de la servitude de passage, vous pourriez avoir envie ou besoin de construire sur ce morceau de terrain qui vous appartient. Sachez cependant que vous n'avez en aucun cas le droit de construire quoi que ce soit qui empêche le déplacement des personnes et des véhicules (s'il s'agit d'un droit de passage) ou qui bloque le passage des réseaux aériens ou souterrains. Cela reviendrait à encombrer le droit de passage, ce qui donnerait le droit à l'autre partie d'entamer des procédures en justice.

Votre seul recours est donc de procéder, si cela est possible, à la modification de la servitude. Vous pouvez déplacer le tracé de la servitude vers un endroit qui ne bloque pas vos projets. Attention bien sûr à respecter les règles relatives à la modification d'un tracé : au moindre doute, demandez l'accord officiel de l'autre partie pour éviter le litige.

Quelle est la largeur minimale d’une servitude de passage ?

La largeur d'une servitude de passage est établie au moment de sa création. Le code civil n'indique pas de largeur minimum, ni de largeur maximum : chaque cas doit être examiné individuellement.

Dans le cadre d'un droit de passage, la jurisprudence estime que la servitude doit être suffisamment large pour permettre le passage d'un véhicule. C'est pourquoi la largeur conventionnelle d'un tracé se situe entre trois et quatre mètres. Mais cette règle générale doit bien sûr être adaptée au cas par cas.

  • Si plusieurs logement occupent le fonds dominant, par exemple dans le cas d'un petit immeuble ou de plusieurs maisons, le droit de passage doit être plus large afin que des véhicules puissent s'y croiser.
  • Si le droit de passage dessert un terrain agricole, le propriétaire du fonds dominant peut avoir besoin d'y faire passer des véhicules beaucoup plus imposants qu'une voiture, comme un tracteur par exemple. Il faudra alors considérer une servitude plus large.
  • A l'inverse, si le propriétaire du fonds dominant n'a pas besoin d'y faire passer un véhicule, par exemple parce qu'il peut stationner sur la voie publique et rejoindre son terrain à pieds, alors le droit de passage peut être plus étroit.

Ainsi, comme pour la majorité des paramètres d'une servitude de passage, tout se joue sur l'accord entre les deux parties. La loi reste suffisamment large pour permettre aux personnes concernées de l'adapter à tous les cas particuliers.

Comment savoir si une servitude de passage existe ?

Contrairement à d'autres informations à propos d'un terrain, la présence d'une servitude de passage ne figure pas sur le cadastre. Cette information peut seulement être prouvé par un acte de notaire. Dans les cas les plus simples, cet acte sera rattaché à l'acte de vente de la propriété, et vous pourrez le retrouver facilement.

Malheureusement, ce n'est pas toujours le cas. Il vous faudra alors rechercher cet acte parmi les archives notariales, ce qui peut s'avérer compliqué. Pour rappel, les actes notariés qui datent de plus de 100 ans sont librement consultables par n'importe qui : tournez vous dans cette direction si vos recherches concernent une propriété ancienne, dont le droit de passage pourrait être aussi vieux. Pour un acte plus récent, il vous faudra demander directement à un notaire, pour qu'il consulte les archives lui-même ou pour qu'il vous donne une autorisation écrite de le faire.

Est-il possible de racheter une servitude de passage ?

Une servitude de passage peut tout à fait être rachetée, au même titre que n'importe quelle parcelle de terrain. Si le propriétaire du fonds servant souhaite récupérer pour son seul usage une servitude qui l'incommode, ou dont le fonds dominant se sert peu, il est en droit de faire une proposition de rachat.

Pour cette transaction, le prix est décidé librement entre les deux parties. Le prix de base est habituellement fixé en fonction de la surface de l'assiette et du prix au mètre carré du terrain, mais peut varier et être négocié par les parties concernées.

Par exemple

Monsieur X décide de racheter une bande de terrain de 80m² sur laquelle Monsieur Y a un droit de passage, car celui-ci ne s'en sert presque jamais. Dans leur commune, le mètre carré de terrain avoisine les 120€. Monsieur X fait donc une offre de rachat à 9 600€, que Monsieur Y négocie à 10 500, pour le désagrément de ne plus avoir accès à ce passage. Les deux parties sont d'accord, signent ce rachat devant un notaire, et la servitude s'éteint.

Peut-on stationner sur une servitude de passage ?

Le droit ou non de stationner sur une servitude de passage dépend tout d'abord de la possibilité d'y laisser un véhicule sans complètement la bloquer. Pour rappel, encombrer une servitude de passage est absolument interdit pour les deux propriétaires. En revanche, si l'assiette est suffisamment large pour permettre un stationnement tout en laissant le passage libre, deux situations sont possibles :

  • Si le propriétaire du fonds servant souhaite garer son véhicule sur l'assiette, il est libre de le faire. Malgré la présence du droit de passage il est toujours propriétaire du terrain, et peut donc stationner où bon lui semble.
  • Pour le propriétaire du fonds dominant en revanche, le stationnement est interdit. Un droit de passage, comme son nom l'indique, donne le droit de passer, mais en aucun cas le droit de stationner. Il a beau jouir du droit de passer par le fonds servant, celui-ci ne lui appartient pas. Il ne peut donc pas y garer son véhicule.

Souvenez-vous que lorsque l'on parle de servitude de passage, beaucoup de choses sont négociables entre les deux parties. Si vous jouissez d'un droit de passage et que vous souhaitez aussi vous y garer, n'hésitez pas à demander au propriétaire du fonds servant s'il accepterait d'ajouter un droit de stationnement au droit de passage, éventuellement moyennant une indemnité.

16 commentaires sur "Servitude de passage : quels droits, quels devoirs ?"
Isabelle marotte, à 2022-05-16

Bonjour
Nous sommes propriétaires d'une maison et nous venons d'apprendre que la plaque d'égout se trouvant dans notre petite cour donne l'accès aux égouts du voisin. Ce voisin nous réclame un document (signé devant notaire) attestant d'une servitude de passage. Nous préfèrerions un accord à l'amiable. Sommes-nous obligés d'accéder à sa demande?

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Gaulthier, à 2022-05-17

Bonjour Isabelle,
Si votre voisin refuse de signer un accord à l'amiable, vous ne pouvez l'y forcer.
Si cette servitude n'est documentée nulle part il faudra en effet rédiger un document pour en attester et, si votre voisin le demande, faire cela chez un notaire.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

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Kevin, à 2022-05-13

Bonsoir, j'ai acheter une maison avec une servitude mon voisin a revendu sa maison à un couple à qui appartient la servitude. Depuis qu'ils vivent la ils se garent toujours dans la cours de quoi limite nous bloquer le passage.. comment savoir si ils sont en droit de se garer là ?

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Notre expert
Gaulthier, à 2022-05-16

Bonjour Kevin,
Les propriétaires ont le droit de se garer sur leur servitude tant que vous pouvez toujours passer. Si le passage est complètement bloqué et que vous ne pouvez plus emprunter la servitude, vos voisins sont en tort.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

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Delhaye, à 2022-05-01

bonjour,
j'utilise une servitude qui me sert a accéder a ma prairie et mon verger.
la petite fille a qui appartient le terrain a fait placer un portail sans m'avertir ,j'ai fait constater par un huissier de justice .
je lui ait fait parvenir le constat et elle dit qu'elle a le droit de le faire en me donnant une clef que j'ai refuser.
cette servitude a était l'objet d'un jugement du tribunal de 1er instance de tournai en 1952 son grand père avait laisser une barrière qui a dut enlever sur ordre d'un huissier de justice du fait qu'ont devait l'ouvrir et la refermer
je vous remercie d'avance
delhaye maurice

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Gaulthier, à 2022-05-02

Bonjour Maurice,
La loi n'est pas précise concernant la pose de portails sur une servitude de passage. Ce type de conflit se règle au cas par car auprès d'un juge de paix. Sachez cependant que la jurisprudence donne généralement raison au propriétaire plaçant un portail, dès lors que l'autre partie en possède évidemment une clé.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

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Josiane, à 2022-04-26

Bonjour, ou puis-je me renseigner pour savoir exactement ce qu'il en est des accords passés dans le passé concernant ce passage étant donné que mon nouveau voisin tente de se l'accaparer pour s'agrandir? Où puis-je tout savoir? Merci à vous

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Notre expert
Gaulthier, à 2022-04-27

Bonjour Josiane,
Si aucun document concernant la servitude n'était présent dans le dossier lorsque vous avez acheté le bien, vous pouvez contacter un notaire afin d'avoir plus d'informations et, si besoin, consulter les archives notariales.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

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Agnes doret, à 2022-04-25

Bonjour je suis propriétaire des deux côtés d'une route asphaltée de 3m de large et longue de 1km. Elle se situe au bout de la propriété. Cette route est utilisée par qui veut et entre autres par des propriétaires de maisons situées plus loin. Cette route mène à d'autres routes, elle est reconnue comme servitude de passage. Qui doit entretenir l'asphalte?Qui doit élaguer les arbres au bord de la route?

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Notre expert
Gaulthier, à 2022-04-26

Bonjour Agnès,
En tant que servitude de passage, l'entretien de la route est normalement réparti entre les différentes parties qui l'utilisent. Vous pouvez par exemple demander à vos voisins qui utilisent la route de participer, financièrement ou activement, à l'entretien.
En cas de conflit avec le voisinage concernant cette servitude, la juge de paix est l'autorité compétente à consulter.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

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Zoe piret, à 2022-04-04

Bonjour,
J'ai une servitude devant ma maison.
Celle ci est indiquée dans mon cadastre et lors de l'achat on m'a dit que j'en était propriétaire.
Cependant je souhaite la réaménager afin de la rendre plus propre. Mais mes voisins m assurent que c'est un passage public et que donc si je le fais. Si un jour le gaz ou autres qui passe en dessous pour eux doit subir des travaux, il n y aura pas de réparations.
Qui croire?
Ai je le droit de modifier le sol de ce chemin (pour le rendre plus propre et plus praticable) et y ajouter des fleurs sur les côtés ou pas?
Merci d'avance pour votre retour

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Notre expert
Gaulthier, à 2022-04-05

Bonjour Zoé,
Si le morceau de terrain concerné vous appartient bel et bien (en cas de doute, vous référer à la section "Comment savoir si une servitude de passage existe ?" de cet article), vous avez absolument le droit de le modifier tant que vous ne bloquez pas le passage. Du moment que les personnes qui souhaitent emprunter le chemin en question peuvent le faire sans difficulté, vous pouvez aménager la servitude comme vous le souhaitez.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

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Baele, à 2022-03-29

Bonjour il y a une servitude sur mon terrain qui na plus était utilisé depuis plus de 30 ans et selon l acte notarié le droit de passage etait pour les habitants actuels a la signature de l acte les propriétaires n étant plus les meme puis-je récupérer mon morceau de terrain ?

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Notre expert
Gaulthier, à 2022-03-30

Bonjour,
Dans tous les cas, si la servitude n'a pas été utilisée pendant 30 ans, la prescription extinctive s'applique et la servitude peut être éteinte. Si vous êtes en mesure de prouver le non-usage, rapprochez-vous d'un juge de paix pour acter la fin de la servitude.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

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Roger bataille, à 2022-02-28

Bonjour Madame, Monsieur, qui peut utiliser une servitude: les personnes domiciliées sur les fonds servant et dominant ou toutes personnes qui rendent visite au fonds dominant? Je viens d´emménager dans une maison sur un fonds servant qui n´était plus habité depuis quelques années, la servitude de 25m qui n´était utilisée uniquement par le résidant du fonds dominant est en très mauvais état, manifestement pas entretenue. J´utilise la servitude 2 à 3 fois par semaine, par contre le résidant du fonds dominant, sa famille , amis, et autres utilisent la servitude en moyenne 5 à 6 fois par jour. Dans ce cas qui doit réparer la servitude et ai je le droit d´interdire l´accès au non résidant à la servitude, ou est elle considérer comme voie publique? Je vous remercie d´avance pour votre réponse, bien à vous,

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Notre expert
Gaulthier, à 2022-03-01

Bonjour Roger,
Non, vous ne pouvez pas restreindre l'utilisation de la servitude. La famille et amis du résident du fonds dominant peuvent l'emprunter comme ils le veulent. Si vous considérez que l'usage qu'ils en font est abusif, je vous invite à vous référer à la section dédiée dans l'article.
En ce qui concerne l'entretien, si c'est le résident qui se sert majoritairement de la servitude, il convient que ce soit à lui que revienne la majorité de la charge. Vous pouvez vous mettre d'accord à l'amiable à ce sujet ou, si aucun accord n'est trouvé, demander au juge de paix de trancher la situation.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

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