Calculer l'indexation des loyers en Belgique

En Belgique, un propriétaire peut adapter le coût du loyer en fonction du coût de la vie. Cette indexation des loyers est définie selon plusieurs critères qui tiennent compte du prix des biens en fonction des années. Il est parfois compliqué d'anticiper comment un loyer va être indexé. Dans cet article, on vous explique tout sur l'indexation des loyers.

Qu’est-ce que l’indexation des loyers en Belgique ?

L'indexation des loyers correspond à une adaptation du loyer en fonction du coût de la vie. Ce réajustement se fait chaque année au moment de la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat. L'indexation se définissait à partir des fluctuations de l'indice des prix à la consommation jusqu'en décembre 1993.

Depuis 1994, l'indexation se base sur l'indice santé.

Les contrats locatifs concernés par l'indexation des loyers en Belgique sont :

• les contrats conclus avant le 28 février 1991 : l'indexation se fait si les deux parties (propriétaire et locataire) l'ont prévu ;
• les contrats conclus entre le 28 février 1991 et avant le 31 mai 1997 : si le contrat locatif est écrit ;
• les contrats conclus après le 31 mai 1997 : si le contrat écrit l'autorise.

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Qu’est-ce que l’indice de santé utilisé pour l’indexation des loyers ?

L'indice santé est déduit de l'indice des prix à la consommation qui représente l'évolution des prix des bien et des services. Depuis l'arrêté royal du 24 décembre 1993, l'administration belge calcule l'indice de santé.

Pour obtenir la valeur de cet indice, il faut soustraire des produits du panier de l'indice des prix à la consommation comme les boissons alcoolisées, le tabac, le carburant sauf le LPG.

Cet indice de santé est utilisé pour l'indexation des loyers. Il existe également l'indice de santé lisse qui sert à définir les indexations des pensions, allocations sociales et de certains salaires.

Quand peut-on indexer un loyer ?

L'indexation du loyer peut être faite chaque année ou au plus tôt au moment de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. L'indexation du loyer ne se fait pas automatiquement, il faut qu'elle soit demandée par écrit, la demande ne doit pas nécessairement se faire via une lettre recommandée.

Quelle indexation des loyers en 2022 ?

B correspond à l'année sur laquelle on se base pour définir l'indice, B = 100.

L'indice santé est d'application pour l'indexation des loyers depuis l'arrêté royal du 24 décembre 1993. L'indice santé pour l'année 2022 n'est pas encore communiqué. Il sera diffusé l'avant-dernier jour ouvrable de chaque mois. Le 28 janvier 2022, l'indexation des loyers pour l'année 2022 pourra être calculé.

Comment calculer l’indexation d’ un loyer ?

L'indexation du loyer se calcule à l'aide de la formule suivante :

La réglementation des loyers varie d'une région à l'autre. Depuis le 1er janvier 2018, le 15 mars 2018 et le 1er janvier 2019, une nouvelle réglementation est entrée en vigueur dans la région de Bruxelles-Capitale, en Wallonie et en région flamande.

En réalité, seule la région Flamande a changé la formule de calcul de l'indexation. En effet, pour les contrats conclus après le 1er janvier 2019, l'indice de départ correspond à l'indice santé du mois précédant l'entrée en vigueur du contrat.

Télécharger une lettre type d’indexation de loyer

Le propriétaire peut faire une demande d'indexation de loyer tous les ans à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Pour être effective, la demande doit être faite par écrit. Voici les différents éléments à communiquer dans la lettre au locataire :

• les nom, prénom, adresse, code postal, téléphone et email du propriétaire et du locataire ;
• l'objet de la lettre "indexation du loyer" ;
• la date de signature du contrat du bail ;
• l'adresse de la résidence ;
• le détail du nouveau montant du loyer avec le calcul et la date à laquelle ce montant indexé est effectif.

La demande d’indexation de loyer est-elle rétroactive ?

D'après la loi belge, la clause d'indexation est sous-entendue dans le bail, même si le contrat de bail ne la stipule pas, elle s'applique. Si un propriétaire et son locataire conviennent de ne pas indexer le loyer, il faudra le faire apparaître explicitement dans le contrat.

Toutefois, pour appliquer l'indexation, le propriétaire doit faire une demande écrite car même si le droit d'indexation est présumé, son application nécessite une action de la part du propriétaire. La demande d'indexation de loyer est adressée au locataire pour le propriétaire. Cette demande ne peut produire d'effet rétroactif que pour au maximum trois mois. Si le propriétaire oublie de faire une demande d'indexation à la date autorisée, sa demande d'indexation est rétroactive.

Peut-on réclamer des arriérés d’indexation de loyer ?

Comme évoqué précédemment, si un propriétaire n'indexe pas le loyer de son locataire à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat, il a encore la possibilité de le faire mais ce qu'on appelle son "droit aux arriérés" se limite aux trois derniers mois précédant la demande d'indexation.

Le droit aux arriérés correspond donc au droit de demande à être payé rétroactivement si l'indexation a été oubliée.

Bail non enregistré : le loyer peut-il être indexé ?

Pour indexer un loyer à partir du 1er septembre 2018, un bail doit obligatoirement enregistré. Cette obligation concerne autant les nouveaux contrats conclus ou renouvelés à partir de cette date que les baux déjà en cours à cette date.

Quel est l’indice pour l’indexation d’un loyer commercial ?

Dans le cadre d'un bail "de droit commun" correspondant à un bail pour un bureau ou un entrepôt et un bail commercial, le loyer est indexable uniquement si le contrat le stipule, contrairement à un bail de résidence principale qui le présume seulement dans le contrat.

De la même façon que pour un bail classique, l'indexation d'un loyer commercial se fait une fois par an au moment de la date d'entée en vigueur du contrat. Le calcul d'indexation est similaire pour tous les types de bail. La formule d'indexation définie par la loi est : loyer de base X nouvel indice / indice de départ.

Le nouvel indice correspond à l'indice santé du mois qui précéde l'entrée en vigueur du contrat. L'indice de départ pour un bail commercial équivaut à l'indice du mois précédant le mois où le contrat a été conclu.

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Adeline Harmant

Adeline Harmant est une rédactrice financière expérimentée travaillant pour HelloSafe depuis 3 ans. Elle bénéficie d'une solide expérience de 15 ans en rédaction financière, ayant travaillé pour des sites financiers de renom. Adeline a acquis de solides compétences financières jusqu’à devenir une experte de la bancassurance, des marchés financiers, de la bourse mais également des crypto-monnaies.