Calculer l'indexation des loyers en Belgique

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En Belgique, un propriétaire peut adapter le coût du loyer en fonction du coût de la vie. Cette indexation des loyers est définie selon plusieurs critères qui tiennent compte du prix des biens en fonction des années. Il est parfois compliqué d'anticiper comment un loyer va être indexé. Dans cet article, on vous explique tout sur l'indexation des loyers.

Qu’est-ce que l’indexation des loyers en Belgique ?

L'indexation des loyers correspond à une adaptation du loyer en fonction du coût de la vie. Ce réajustement se fait chaque année au moment de la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat. L'indexation se définissait à partir des fluctuations de l'indice des prix à la consommation jusqu'en décembre 1993.

Depuis 1994, l'indexation se base sur l'indice santé.

Les contrats locatifs concernés par l'indexation des loyers en Belgique sont :

  • les contrats conclus avant le 28 février 1991 : l'indexation se fait si les deux parties (propriétaire et locataire) l'ont prévu ;
  • les contrats conclus entre le 28 février 1991 et avant le 31 mai 1997 : si le contrat locatif est écrit ;
  • les contrats conclus après le 31 mai 1997 : si le contrat écrit l'autorise.

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Qu’est-ce que l’indice de santé utilisé pour l’indexation des loyers ?

L'indice santé est déduit de l'indice des prix à la consommation qui représente l'évolution des prix des bien et des services. Depuis l'arrêté royal du 24 décembre 1993, l'administration belge calcule l'indice de santé.

Pour obtenir la valeur de cet indice, il faut soustraire des produits du panier de l'indice des prix à la consommation comme les boissons alcoolisées, le tabac, le carburant sauf le LPG.

Cet indice de santé est utilisé pour l'indexation des loyers. Il existe également l'indice de santé lisse qui sert à définir les indexations des pensions, allocations sociales et de certains salaires.

DateIndice santé (année de base 1996 = 100)Indice santé (année de base 2004 = 100)Indice santé (année de base 2013 = 100)
Décembre 2020150,98
132,70109,88
Janvier 2021151,62133,27110,35
Février 2021151,68133,32110,39
Mars 2021151,91133,52
110,56
Avril 2021152,42133,97110,93
Mai 2021152,50134,04110,99
Juin 2021152,94134,43
111,31
Juillet 2021154,14135,48112,18
Août 2021154,90136,16
112,74
Septembre 2021154,29
135,61112,29
Octobre 2021156,55137,61113,94
Novembre 2021158,28139,13115,20
Décembre 2021158,83
139,61115,60
L'indice de santé par année de base depuis 1994.

Quand peut-on indexer un loyer ?

L'indexation du loyer peut être faite chaque année ou au plus tôt au moment de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. L'indexation du loyer ne se fait pas automatiquement, il faut qu'elle soit demandée par écrit, la demande ne doit pas nécessairement se faire via une lettre recommandée.

Quelle indexation des loyers en 2022 ?

MoisJanvierFévrierMarsAvrilMaiJuinJuilletAoûtSeptembreOctobreNovembreDécembre
Indexation des loyers
B - 1996


149.08

149.46

149.82

149.74


149.61


149.79


149.86

149.86

149.19

149.74

149.77


150.01
Indexation des loyers
B - 2004


132.51

132.69


132.80

133.11

132.97

132.91


133.04

133.09


132.58


132.98

132.74

132.70
Indexation des loyers
B - 2013


110.35

110.39

110.56

110.93

110.99

111.31

112.18
112.74112.29
113.94
115.20

115.60
Tableau indexation des loyers à partir des années précédant 2022, source SPF Economie.

B correspond à l'année sur laquelle on se base pour définir l'indice, B = 100.

L'indice santé est d'application pour l'indexation des loyers depuis l'arrêté royal du 24 décembre 1993. L'indice santé pour l'année 2022 n'est pas encore communiqué. Il sera diffusé l'avant-dernier jour ouvrable de chaque mois. Le 28 janvier 2022, l'indexation des loyers pour l'année 2022 pourra être calculé.

Comment calculer l’indexation d’ un loyer ?

L'indexation du loyer se calcule à l'aide de la formule suivante :

Bon à savoir

Le loyer indexé = loyer de base X nouvel indice / indice de départ

Le contrat est entré en vigueur avant le 1 er janvier 1984 Le contrat est entré en vigueur avant le 1 er janvier 1984 Le contrat est entré en vigueur à partir le 1 er janvier 1984 Le contrat est entré en vigueur à partir le 1 er janvier 1984 Entrée en vigueur du contrat à partir du 1er janvier 2019 pour une résidence en Flandre
contrat conclu avant le 1/01/1981contrat conclu 
entre le 1/01/1981 
et le 31/12/1983
conclu 
avant
le 1/02/1994
conclu 
à partir du
1er février 1994
conclu 
à partir du
1er janvier 2019
indice de départ = indice de décembre 1982 (82,54)indice de départ=
indice du mois 
précédant l'adaptation ou 
l'entrée en vigueur 
du contrat en 1983
 indice de départ=
indice du mois précédant
la conclusion 
du contrat
indice de départ=
l'indice-santé du mois 
précédant la conclusion 
du contrat
indice de départ=
l'indice-santé du mois 
précédant l'entrée en
vigueur du contrat ou
la révision du loyer
le loyer de base = le loyer:
- fixé par une décision de justice 
- à défaut, le loyer de base qui a servi au calcul 
du loyer indexé en 1990 sans contestation 
- à défaut, le dernier loyer payé en 1983
le loyer de base = le loyer:
- fixé par une décision de justice 
- à défaut, le loyer de base qui a servi au calcul 
du loyer indexé en 1990 sans contestation 
- à défaut, le dernier loyer payé en 1983
loyer de base = loyer convenu loyer de base = loyer convenu (o)
nouvel indice = indice santé du mois avant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat nouvel indice = indice santé du mois avant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat nouvel indice = indice santé du mois avant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat nouvel indice = indice santé du mois avant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat nouvel indice = indice santé du mois avant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat
Tableau des indices pour calculer une indexation de loyer

La réglementation des loyers varie d'une région à l'autre. Depuis le 1er janvier 2018, le 15 mars 2018 et le 1er janvier 2019, une nouvelle réglementation est entrée en vigueur dans la région de Bruxelles-Capitale, en Wallonie et en région flamande.

En réalité, seule la région Flamande a changé la formule de calcul de l'indexation. En effet, pour les contrats conclus après le 1er janvier 2019, l'indice de départ correspond à l'indice santé du mois précédant l'entrée en vigueur du contrat.

Télécharger une lettre type d’indexation de loyer

Le propriétaire peut faire une demande d'indexation de loyer tous les ans à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Pour être effective, la demande doit être faite par écrit. Voici les différents éléments à communiquer dans la lettre au locataire :

  • les nom, prénom, adresse, code postal, téléphone et email du propriétaire et du locataire ;
  • l'objet de la lettre "indexation du loyer" ;
  • la date de signature du contrat du bail ;
  • l'adresse de la résidence ;
  • le détail du nouveau montant du loyer avec le calcul et la date à laquelle ce montant indexé est effectif.
capture decran 2022 01 26 a 111145
Exemple d'une lettre d'indexation au loyer, source pim.be

La demande d’indexation de loyer est-elle rétroactive ?

D'après la loi belge, la clause d'indexation est sous-entendue dans le bail, même si le contrat de bail ne la stipule pas, elle s'applique. Si un propriétaire et son locataire conviennent de ne pas indexer le loyer, il faudra le faire apparaître explicitement dans le contrat.

Toutefois, pour appliquer l'indexation, le propriétaire doit faire une demande écrite car même si le droit d'indexation est présumé, son application nécessite une action de la part du propriétaire. La demande d'indexation de loyer est adressée au locataire pour le propriétaire. Cette demande ne peut produire d'effet rétroactif que pour au maximum trois mois. Si le propriétaire oublie de faire une demande d'indexation à la date autorisée, sa demande d'indexation est rétroactive.

Peut-on réclamer des arriérés d’indexation de loyer ?

Comme évoqué précédemment, si un propriétaire n'indexe pas le loyer de son locataire à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat, il a encore la possibilité de le faire mais ce qu'on appelle son "droit aux arriérés" se limite aux trois derniers mois précédant la demande d'indexation.

Bon à savoir

Exemple : Le bail entre en vigueur au 1er mai 2019. Tous les ans, le propriétaire a la possibilité d'indexer le loyer au mois de mai, mais cette fois-ci il oublie. En novembre de l'année suivante, le propriétaire demande au locataire l'indexation du loyer. Il est en droit de réclamer le loyer indexé pour le mois de novembre 2020 ainsi que les arriérés d'indexation du mois d'août au mois d'octobre 2020.

Le droit aux arriérés correspond donc au droit de demande à être payé rétroactivement si l'indexation a été oubliée.

Bail non enregistré : le loyer peut-il être indexé ?

Pour indexer un loyer à partir du 1er septembre 2018, un bail doit obligatoirement enregistré. Cette obligation concerne autant les nouveaux contrats conclus ou renouvelés à partir de cette date que les baux déjà en cours à cette date.

Quel est l’indice pour l’indexation d’un loyer commercial ?

Dans le cadre d'un bail "de droit commun" correspondant à un bail pour un bureau ou un entrepôt et un bail commercial, le loyer est indexable uniquement si le contrat le stipule, contrairement à un bail de résidence principale qui le présume seulement dans le contrat.

De la même façon que pour un bail classique, l'indexation d'un loyer commercial se fait une fois par an au moment de la date d'entée en vigueur du contrat. Le calcul d'indexation est similaire pour tous les types de bail. La formule d'indexation définie par la loi est : loyer de base X nouvel indice / indice de départ.

Le nouvel indice correspond à l'indice santé du mois qui précéde l'entrée en vigueur du contrat. L'indice de départ pour un bail commercial équivaut à l'indice du mois précédant le mois où le contrat a été conclu.

Bon à savoir

Exemple : Un bail de bureau est conclu le 25 octobre 2019 et entre en vigueur le 1er novembre 2019. Le 1er novembre 2020, le loyer peut être indexé et le nouvel indice est l'indice santé du mois d'octobre 2020 et l'indice de départ est l'indice du mois de septembre 2019.

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17 commentaires
Simeon marie claire
à 6 juillet 2022

j'ai conclu un bail commercial en janvier 1996, je n'ai jamais indexé le loyer... puis-je le faire depuis cette date? merci.

Gaulthier Gaulthier
à 11 juillet 2022

Bonjour Marie-Claire,
Oui, il est possible de rattraper ces indexations manquées en une seule fois. Il faut pour cela effectuer le calcul d'indexation année par année depuis la dernière date où celui-ci a été augmenté.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Bernard
à 17 juin 2022

Bonjour,
Lors d’une location en juillet 2020, le montant s’élevait à 950€ pour une maison en région wallonne.
Après deux ans sans indexation, je voudrais cette année en juillet l’indexer. Comment faire le calcul ?

Gaulthier Gaulthier
à 20 juin 2022

Bonjour Bernard,
La loi vous autorise à "rattraper" des indexations manquées. Il vous suffit donc de réaliser d'abord l'indexation du loyer pour l'année 2021, puis d'indexer ce nouveau loyer avec les taux de 2022, afin de retrouver le montant sur lequel vous seriez tombé si vous aviez indexé votre loyer normalement chaque année.
Vous pouvez utiliser notre outil en haut de la page pour réaliser ces calculs.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Brigitte
à 5 mai 2022

Bonjour je suis propriétaire d'un appartement dans une maison de repos à Bruxelles. Le loyer n'ayant jamais été indexé, je viens de le faire en bonne et due forme (sans demander aucun arriéré). Un premier mail a été envoyé le 12 avril sans réponse, un deuxième mail a été renvoyé 10 jours plus tard toujours sans réponse. Enfin le loyer de mai m'a été envoyé mais sans l'indexation. je compte envoyer aujourd'hui un recommandé.. Est ce la bonne manière de procédé? Sans nouvelle que faudra t-il faire? Merci d'avance. Brigitte

Gaulthier Gaulthier
à 6 mai 2022

Bonjour Brigitte,
Envoyer un recommandé avec accusé de réception est en effet un bon début. Si votre locataire ne réagit toujours pas à votre demande, vous pourrez vous tourner vers un professionnel du droit comme un avocat ou un notaire pour connaître vos recours légaux.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Dele9uze
à 30 avril 2022

Un loyer de 371 euros jamais indexé depuis le 01/04/2002 quelle augmentation le propriétaire peut il me demander à ce jour

Gaulthier Gaulthier
à 2 mai 2022

Bonjour,
En rattrapant toutes les indexations depuis Avril 2002, le loyer peut aujourd'hui atteindre 550,03 € par mois.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Neyrand
à 9 avril 2022

une erreur d'indice ( consommation au lieu de santé) a été introduite dans un bail conclu en juin2019 et enregistré. Comment rectifier d'une façon officielle sans contestation possible par un locataire procédurier

Gaulthier Gaulthier
à 11 avril 2022

Bonjour Paul,
Vous pouvez modifier les conditions de votre bail au moment de son renouvellement, en avisant votre locataire.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Neyrand
à 11 avril 2022

Que veut dire renouvellement? le bail conclu en 2018 est maintenant prolongé jusque 9 ans.
La date anniversaire est-elle une date pour adaptation?

Xavier
à 4 avril 2022

Je suis commerçant et ai conclu un bail commercial. Mon bailleur me réclame 200 EUR de loyer en plus, en avançant qu'il n'a pas appliqué l'index pendant longtemps..
Le bailleur de mon commerce peut-il 'rattraper' les indexations non appliquées en 1seule fois? Ou peut-il uniquement appliquer l'index de l'année en cours ? Je voudrais savoir s'il peut remonter aussi dans le temps (et si oui, jusqu'à combien d'années en arrière, sachant qu'il y a peut-être prescription pour une partie). Merci!

Gaulthier Gaulthier
à 5 avril 2022

Bonjour Xavier,
Votre propriétaire a en effet le droit de "rattraper", comme vous dites, les années oubliées. Il doit pour cela effectuer le calcul selon la formule, comme si il l'avait fait tous les ans depuis la dernière fois que le loyer avait été indexé.
Sachez également qu'il est en droit, s'il le souhaite, de vous demander trois mois d'arriérés.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Paule forment
à 28 mars 2022

Bonjour,
Mon bail démarre le 1er avril 2022; la formule d'indexation suivante indiquée est-elle correcte : loyer de base x nouvel indice santé / indice santé mars 2022 ?...
Merci de votre retour.
Paule

Gaulthier Gaulthier
à 28 mars 2022

Bonjour Paule,
Oui, c'est en effet ainsi que se calcule l'indexation d'un loyer.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe

Philippe noel
à 2 mars 2022

bonjour

quand les nouveaux montants 2022 pour l'indexation des loyers seront ils disponibles svp ?
y a t'il un délai pour informer le locataire (trois mois?)

cordialement
philippe

Gaulthier Gaulthier
à 3 mars 2022

Bonjour Philippe,
Vous pouvez trouver les indices de janvier et février 2022 sur le site de StatBel.
Vous devez un effet donner à votre locataire un préavis de trois mois pour l'indexation du loyer.

Bonne journée,
L'équipe HelloSafe