Peut-on obtenir un prêt hypothécaire sans apport en Belgique ?

Depuis le 1^er janvier 2020, la Banque Nationale de Belgique (BNB) impose que les établissements bancaires soient méticuleux quant aux dossiers des emprunteurs. Ces derniers ont l’obligation de présenter un apport minimal par leurs propres capitaux.

Emprunter 100 % du prix d’acquisition et ajouter, dans ce financement, le montant nécessaire aux frais (de notaire, d’enregistrements, de dossier) n’est ainsi plus possible.

Mais, si vous n’avez pas les fonds propres nécessaires à un apport personnel, alors comment faire pour obtenir votre crédit hypothécaire ? Y a-t-il des aides ? Quelles sont-elles ? On vous dit tout sur le crédit hypothécaire sans apport.

Existe-t-il des solutions pour obtenir un crédit hypothécaire sans apport ?

Tout le monde n’ayant pas les capacités financières de présenter un apport personnel du montant exigé par les établissements de crédits, il existe fort heureusement des exceptions permettant d’obtenir un crédit hypothécaire sans apport et de financer ainsi 100 % du prix d’achat et les frais annexes à cette opération. On parle alors de prêt total. Un prêt total, c’est le financement :

• Du prix d’achat
• Des frais d’acte de crédit
• Des honoraires du notaire
• Des droits d’enregistrement
• Des éventuels travaux envisagés

Quatre solution existent à ce jour pour obtenir un prêt hypothécaire sans apport. Les voici :

• Le prêt immobilier pour primo-accédant : des conditions plus souples sont proposées à l’obtention d’un crédit immobilier hypothécaire dans le cadre d’un premier achat immobilier.

• Le prêt Family : les enfants empruntent le prix d’achat du bien souhaité par un crédit hypothécaire classique et l’apport demandé pour obtenir ce financement est emprunté par les parents via un prêt personnel.

• Le prêt immobilier avec 2 hypothèques : l’emprunteur fait appel à un proche, que ce soit un parent ou non, afin que celui-ci mette un bien immobilier qu’il détient en garantie supplémentaire pour le crédit immobilier demandé par l’emprunteur. Le financement possède ainsi 2 hypothèques et ne doit pas excéder 90 % de la valeur des 2 biens réunis.

• Prêt immobilier social : il vous permettra de financer 100 % ou 125 % du bien immobilier (conditions requises différentes selon que le bien se situe en Wallonie, en Flandre ou en région bruxelloise).

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Comment obtenir un crédit hypothécaire sans apport en tant que primo-accédant ?

Un primo-accédant, soit une personne accédant à la propriété d’un bien pour la première fois, peut emprunter jusqu’à 90 % du prix du bien, tandis que pour un investissement locatif, l’emprunteur peut obtenir jusqu’à 80 % du prix d’achat via son crédit. Les apports personnels attendus sont par conséquent de 10 % + les frais pour un primo-accédant, et de 20 % + les frais pour un bien locatif.

Les jeunes peuvent éprouver plus de difficultés à accéder à la propriété. Un crédit immobilier est coûteux et détenir un apport personnel suffisant peut être complexe à réunir. C’est pourquoi la loi encadrant les prêts immobiliers est assouplie pour les primo-accédants.

Ainsi, en moyenne 35 % des primo-accédants parviennent à obtenir un crédit hypothécaire couvrant 100 % de l'achat de leur premier bien immobilier. Tandis que 5 % des primo-accédants arrivent à obtenir un crédit couvrant 100 % de l'achat ainsi que les frais annexes.

Quels avantages à passer par un courtier pour obtenir un crédit hypothécaire sans apport ?

Passer par un courtier pour obtenir un crédit hypothécaire sans apport présente de nombreux avantages, notamment :

• Un gain de temps : le courtier s'occupe de toutes les démarches administratives, ce qui vous permet de gagner du temps et de l'énergie.
• Une meilleure compréhension de votre situation : le courtier connaît parfaitement le marché du crédit et peut vous aider à comprendre votre situation financière et à trouver le meilleur prêt possible.
• Une négociation des conditions : le courtier peut négocier les conditions de votre prêt avec les banques, ce qui peut vous permettre d'obtenir un meilleur taux d'intérêt, des frais de dossier réduits, etc.
• Un accompagnement personnalisé : le courtier est là pour vous accompagner tout au long du processus de demande de prêt, et vous répondre à toutes vos questions.

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Crédit hypothécaire sans apport : qu'est-ce que le prêt Family ?

Le prêt Family existe depuis septembre 2020. Alternative qui ressemble au prêt personnel à taux réduit, le prêt Family fait entrer les parents en jeu. Ces derniers peuvent souscrire un crédit à la consommation à leur nom afin de financer l’apport demandé à l’emprunteur/enfant ainsi que les frais de notaire. On retrouve ainsi les avantages d’un crédit 125 mais sur deux prêts distincts :

• l’emprunteur fait une demande de financement hypothécaire à concurrence de 90 % du prix d’achat ;
• tandis que les parents font une demande de crédit personnel pour les 10 % manquant + les frais de notaires + les frais d’enregistrement.

Ce prêt Family souscrit par les parents doit respecter les conditions suivantes :

• Montant emprunté jusqu’à 50 000 €
• Durée maximale de 120 mois (10 ans).

Les parents devront quant à eux respecter les conditions suivantes :

• Conditions classiques d’octroi de crédit
• Ne pas être fichés à la BNB
• Taux d’endettement tous crédits confondus < 35 % des revenus nets (prêt Family inclus)
• Résider en Belgique depuis au moins 5 ans
• Avoir maximum 70 ans à la fin du prêt
• Être propriétaires même si le bien ne sera pas apporté en garantie

Pour y voir plus clair, voici les avantages et inconvénients de cette méthode pour obtenir un crédit hypothécaire sans apport :

Puis-je doubler l'hypothèque pour obtenir un prêt hypothécaire sans apport ?

Une autre alternative à l'obtention d'un crédit immobilier sans apport consiste à un hypothéquer un second logement pour apporter une garantie supplémentaire au crédit demandé. Certains établissements de crédits octroient alors le financement sans exiger d’apport.

Cette seconde hypothèque peut être fournie par un proche de l’emprunteur, qu’il soit un parent ou non. Le montant du prêt hypothécaire pourra s’élever jusqu’à maximum 90 % de l valeur vénale des deux biens immobiliers hypothéqués. Le risque du crédit est alors réparti entre l’emprunteur et le proche qui apporte son bien en garantie supplémentaire.

Le parent ou proche qui fournit la deuxième hypothèque devra respecter certaines conditions, à savoir :

• Résider depuis au moins 5 ans en Belgique
• Être propriétaires du bien immobilier apporté en seconde hypothèque
• Que ce bien soit situé sur le territoire belge
• Prendre une protection à leur nom

Voici un récapitulatif des avantages et inconvénients de cette méthode :

Comment bénéficier d'un prêt immobilier social sans apport ?

Le prêt hypothécaire social est un crédit, en Belgique, permettant d’emprunter la totalité du bien acheté. Il est même parfois possible d’emprunter plus, c’est-à-dire de se voir octroyer un crédit 125 %. Ce type de prêt est soumis à compétence régionale. Les conditions pour y prétendre et les caractéristiques du crédit social ne seront pas les mêmes selon que vous faites la demande en Wallonie, en Flandre, ou en région bruxelloise.

• En Wallonie, ce prêt hypothécaire social est appelé AccessPack : la valeur du bien immobilier ne doit pas excéder 237 000 € et celui-ci doit être situé en Wallonie. La durée varie de 5 à 30 ans et le taux d’intérêt se situe entre 1,5 et 2,7 % selon les revenus de l’emprunteur. La région wallonne fait bénéficier d’une réduction de 0,2 % du taux d’intérêt aux primo-acquéreurs de moins de 35 ans.

• À Bruxelles capitale, le crédit social est délivré par le Fonds du Logement de Bruxelles et exige que le logement ait une valeur vénale de 265 500 € maximum. Quant au taux d’intérêt, il varie entre 1,7 et 2,5 % selon les revenus de l’emprunteur. La région prévoit une réduction du taux d’intérêt pouvant atteindre 4 % selon la composition du foyer (nombre d’enfants à charge et âge de l’emprunteur).

• En Flandre, il est délivré pour l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier et peut représenter 100 % du prix d’achat + les frais. Le taux d’intérêt oscille entre 1,6 et 2 % selon les revenus de l’emprunteur et la durée est de 30 ans maximum.

Région	Fonctionnement	Taux d’intérêt
Wallonie	237 000 € max Situé en Wallonie Entre 5 et 30 ans	Entre 1,5 et 2,7 %
Flandre	Prêt 125 % Situé en Flandre	Entre 1,6 % et 2 %
Bruxelles-capitale	265 500 € max Situé en région bruxelloise	Entre 1,7 et 2,5 %

Crédit immobilier sans apport : que faire si je ne peux bénéficier d'aucune aide ?

Si vous ne correspondez pas aux prérequis ouvrant droit à un prêt social ou un prêt Family, qu’il ne s’agit pas de votre premier achat ou que vous ne pouvez mettre d’autre bien en garantie supplémentaire, sans apport personnel, un crédit immobilier sera compliqué à obtenir. Voici quelques solutions qui pourraient vous aider :

• Acheter en indivision : soit effectuer l’acquisition et le financement avec un proche (conjoint, parent, ami, etc.). Les revenus du proche seront pris en considération au moment de l'obtention d'un financement. En revanche, assurez-vous de la fiabilité de ce proche afin d'éviter tout problème de défaut de paiement de sa part. Enfin, soyez conscient que vous ne serez pas propriétaire à 100 % du bien.

• Acheter moins cher.

• Économiser plus longtemps avant d’acheter.

• Demander de l’aide financière à des proches pour réunir l’apport personnel requis.

• Passer par un courtier pour maximiser vos chances de trouver un prêteur adapté à votre situation.

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4 conseils pour obtenir un crédit hypothécaire sans apport

Dans le cadre d’un premier achat et que vous souhaitez demander à votre banque un crédit hypothécaire sans apport, voici ce qu’il faut privilégier et mettre en avant pour mettre toutes les chances de votre côté afin que votre demande soit acceptée :

• Conseil n°1 : avoir un taux d’endettement faible

Le taux d’endettement recommandé est de 33 % mais plus il est faible, plus vos revenus seront suffisants pour un nouvel emprunt. On estime qu’un taux d’endettement inférieur à 15 % est un argument important.

• Conseil n°2 : avoir un revenu mensuel élevé

Outre le taux d’endettement, le prêteur va étudier et calculer votre reste à vivre. C’est-à-dire le montant restant sur vos revenus une fois qu’on y soustrait vos charges. Plus ce montant sera élevé et plus il rassurera le prêteur sur votre capacité à faire face aux imprévus comme une maladie, un accident ou autre évènement fortuit.

• Conseil n°3 : ne pas avoir de litige à votre actif

Il est grandement conseillé de pouvoir prouver que vous n’avez subi aucun défaut de paiement sur vos charges en cours ou passées. La gestion de votre compte bancaire est essentielle également : une absence de découvert accentue votre la bonne gestion de vos finances.

• Conseil n°4 : faire appel à un courtier

Un courtier en immobilier est un expert qui, grâce à son expérience et ses compétences, augmente vos chances d’obtenir le prêt souhaité. Il vous aide à monter et compléter votre dossier, mettre vos points forts en avant, négocier votre demande de financement et notamment le taux d’intérêt le plus intéressant.

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