Comparatif des meilleurs rachat de crédit hypothécaire en Belgique
Vous détenez un prêt hypothécaire et vous envisagez de le faire racheter, mais vous ne savez pas comment faire ? On vous dit tout sur le fonctionnement, les avantages, les frais et les différents cas du rachat de prêt hypothécaire.
Vous souhaitez revoir vos conditions de prêt et obtenir un taux plus avantageux et vous voulez savoir comment procéder ? Quels éléments prendre compte pour réaliser cette opération ? Vos questions trouveront leurs réponses dans cette article dédié au rachat de crédit hypothécaire.
Qu'est-ce que le rachat de crédit hypothécaire ?
Le rachat de prêt hypothécaire est une opération financière qui consiste à souscrire un nouveau prêt en place et lieu de celui que vous détenez actuellement, afin d’obtenir des conditions plus avantageuses et modifier les caractéristiques de votre crédit : taux, durée, mensualité, etc.
Bon à savoir
Cette opération peut aussi bien s’effectuer auprès d’un autre organisme que dans votre prêteur actuel. Dans ce dernier cas, le rachat est appelé refinancement de prêt hypothécaire.
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Quels sont les avantages d'un rachat de prêt hypothécaire ?
Procéder au rachat de son crédit hypothécaire offre de nombreux avantages :
- Maintien des avantages fiscaux, car calculés selon prêt initial
- Meilleure maîtrise du budget
- Obtention d’un taux plus bas
- Se dégager de la trésorerie
- Dans le cadre d’un regroupement : une seule mensualité et un seul interlocuteur
- Diminution du coût du crédit
Faire racheter son crédit hypothécaire vous permet de négocier des conditions de prêt plus attrayantes que celles que vous avez sur votre emprunt actuel. Un taux plus bas, une durée qui peut être raccourcie pour solder votre prêt plus vite, toutes ces caractéristiques qui conduisent à un gain financier important puisque vous réalisez des économies.
Ce gain peut vous permettre de mieux maîtriser votre budget ou de vous dégager plus de trésorerie chaque mois.
Si vous détenez plusieurs crédits et que vous procédez au rachat de toutes vos dettes, c’est ce que l’on appelle un regroupement. Dans ce cas, non seulement vous obtenez les avantages évoqués précédemment sur chacun de vos prêts (multipliant ainsi vos économies), mais en plus, vous n’avez désormais plus qu’un seul interlocuteur et surtout une seule mensualité incluant toutes vos dettes : votre gestion financière ne pourrait être plus simplifiée et plus claire.
Quels sont les différents types de rachat de prêt hypothécaire ?
Plusieurs possibilités s’ouvrent à vous dans le cadre d’un rachat de crédit hypothécaire :
- Rachat seul : le nouveau prêteur rachète au centime près le capital restant dû de votre crédit actuel.
- Rachat + ajout de liquidités : le nouveau prêteur rachète votre crédit actuel et ajoute au montant emprunté une enveloppe supplémentaire.
- Regroupement (centralisation) : le nouveau prêteur procède au rachat de l’ensemble de vos crédits pour n’en former qu’un seul.
Dans le cadre d’un regroupement, tous les crédits rachetés seront garantis par l’hypothèque du bien immobilier. Le regroupement doit comporter au moins un prêt hypothécaire.
| Type de rachat | Objectif |
|---|---|
| Rachat seul | Obtenir de meilleures conditions sur votre emprunt et de faire ainsi des économies |
| Rachat + ajout de liquidités | Améliorer les conditions de votre prêt mais également financer un nouveau besoin, comme la réalisation de travaux dans votre résidence principale ou encore l’installation d’une piscine |
| Regroupement (centralisation) | Uniformiser vos dettes et n’avoir qu’une seule mensualité pour une économie de coûts et une gestion simplifiée |
Bon à savoir
Qu'entend-on par rachat de crédit avec garantie hypothécaire ? Le rachat de prêt hypothécaire peut se faire avec garantie hypothécaire. Cela signifie que vous souscrivez un prêt auprès d’un établissement de crédit qui lui, se couvre avec l’hypothèque de votre bien immobilier.
Quels sont les frais du rachat de crédit hypothécaire ?
Les frais du rachat de crédit hypothécaire en Belgique sont les suivants :
- L'indemnité de réemploi : elle est due à la banque ou à l'institution de crédit qui a accordé le crédit initial. Son montant est plafonné à 1% du capital restant dû si la durée du prêt initial porte encore sur 12 mois ou plus, ou 0,5% de ce capital si la durée restante est inférieure à 12 mois.
- Les frais de mainlevée : ils sont nécessaires pour annuler l'hypothèque inscrite sur votre bien immobilier. Ils sont généralement compris entre 500 € et 1 000 €.
- Les frais de dossier : ils sont facturés par la banque ou l'institution de crédit qui accorde le nouveau prêt. Ils sont généralement compris entre 0 et 1% du montant emprunté.
- Les frais d'enregistrement : ils sont nécessaires pour enregistrer la nouvelle inscription hypothécaire. Ils sont calculés sur le montant emprunté et s'élèvent à 1%.
En plus de ces frais, il est possible que vous deviez souscrire une nouvelle assurance solde restant dû. Le coût de cette assurance dépend de votre âge, de votre état de santé et du montant emprunté.
Au total, les frais du rachat de crédit hypothécaire peuvent représenter une somme importante. Il est donc important de bien les prendre en compte avant de vous lancer dans cette opération.
Quel est le taux d'un rachat de prêt hypothécaire en 2024 ?
Dans le cadre d’un rachat de prêt hypothécaire, le taux d’intérêt appliqué peut être :
- Fixe : un taux d’intérêt fixe est intéressant si les taux sont bas. Il permettra de fixer le taux tout au long du crédit, vous ne serez par conséquent pas impactés par une éventuelle hausse du marché.
- Semi-fixe : un taux d’intérêt semi-fixe judicieux si les taux sont hauts. Il vous permettra d’anticiper une baisse future. Inversement, si le marché remonte, votre taux augmentera avec.
- Variable : idem que pour un taux Semi-fixe.
Bon à savoir
Le choix vous appartient selon vos préférences et votre appétence au risque.
Voici quelques taux actuellement proposés par les banques pour un rachat de crédit hypothécaire :
| Crédit hypothécaire | Taux débiteur | Taux TAEG min |
|---|---|---|
| Belfius | 4.014 à 6.106 % | 4 % |
| ING | 4.41 à 6.81 % | 4.70 % |
| BNP Paribas Fortis | 4.95 à 6.95 % | 5.47 % |
| Crelan | 4.73 à 4.85 % | 5.23 % |
| Keytrade | 3.33 à 3.48 % | 3.62 % |
| AXA | 4.78 à 4.90 % | 4.80 % |
| Argenta | 3.99 à 4.39 % | 3.85 % |
| Elantis | 4.11 % | 4.08 % |
| KBC | 4.74 à 4.88 % | 3.54 % |
| CBC | 4.74 à 4.92 % | 3.55 % |
| Beobank | 4.61 à 6.40 % | 4.20 % |
| Nagelmackers | 4.45 à 4.60 % | NC |
| Triodos | 4.35 % | 4.85 % |
| Fintro | 4.95 à 6.95 % | 5.47 % |
| Andrass | 4.40 % | 4.99 % |
| Hello Bank | 4.62 à 4.85 % | 4.78 % |
| CPH | 4.45 à 5.05 % | 5.30 % |
Comment faire une simulation de rachat de crédit hypothécaire ?
La simulation est un moment clé du processus de rachat de crédit hypothécaire. L’objectif étant d’obtenir des conditions plus attrayantes que celles que vous détenez sur votre prêt actuel, la simulation est le moyen le plus efficace pour étudier les différentes propositions et être certain de faire le meilleur choix pour votre opération immobilière. Vous pouvez au choix effectuer chaque simulation chez les différents prêteurs qui vous intéressent (en ligne ou lors d’un rendez-vous physique), vous rendre sur notre simulateur en ligne ou passer par un courtier pour qu’il se charge de cette démarche pour vous.
Peut-être n’avez pas le temps de vous en occuper vous-mêmes ou bien simplement vous souhaitez n’avoir plus qu’à faire votre choix parmi les différentes propositions ? Le courtier remplira ce rôle si vous faites appel à lui. Transmettez-lui les informations suivantes :
- Le capital restant dû
- La durée souhaitée (ou le nombre de mensualités)
Et obtenez votre étude indiquant votre nouveau taux et votre nouvelle mensualité.
Rachat de crédit hypothécaire refusé : que faire ?
Une banque peut refuser un dossier de rachat de crédit hypothécaire pour plusieurs raisons :
- Vous êtes fiché (non remboursement d'un prêt par exemple).
- Vous avez un taux d'endettement trop élevé.
- Vous ne remplissez pas tous les critères d'admissibilité de l'organisme de rachat de crédit (sans emploi par exemple).
Quelles sont vos options en cas de rachat de prêt hypothécaire refusé ?
- continuer de prospecter auprès d'autres établissements de rachat de crédit ;
- renégocier vos dettes individuellement ;
- dans la mesure du possible, faites de l'ordre dans vos finances et évitez les postes de dépenses superflus ;
- pensez au regroupement de dettes entre particuliers ;
- déposez un dossier d'endettement.
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Quelles sont les conditions d'un rachat de prêt hypothécaire ?
Pour pouvoir demander le rachat de votre crédit hypothécaire, vous devez remplir certaines conditions :
- Être majeur
- Être résident en Belgique
Vous n’avez pas l’obligation d’avoir la nationalité belge pour réaliser ce type d’opération financière en Belgique, mais votre propriété doit se trouver sur le sol belge. En ce qui concerne les conditions financières, vous devez justifier de revenus réguliers et suffisants à l’opération souhaitée et ne pas être fiché à la Banque Nationale.
Voici les documents qu’il vous faudra fournir au prêteur pour l’étude de la faisabilité :
- Pièce d’identité
- Fiches de salaires ou tout justificatif de revenus acceptés
- Justificatifs de vos charges (autres crédits, loyer, etc.) et la preuve que celles-ci sont honorées
- Justificatif de votre propriété immobilière (titre de propriété, acte d’achat et expertise de votre bien)
- Les contrats et échéanciers (plans de financement) du ou des crédit(s) que vous souhaitez faire racheter
Lors du rachat de votre emprunt, le nouvel emprunteur (que ce soit une banque, un organisme de crédit ou un courtier) va rembourser entièrement votre prêt actuel et vous faire signer le nouveau crédit. Ce crédit correspondra au capital restant dû chez votre prêteur actuel, éventuellement agrandi par votre nouvelle trésorerie si vous demandez un financement supplémentaire à l’occasion.
Voici les étapes nécessaires pour effectuer votre demande de rachat de crédit hypothécaire :
- Effectuer une ou plusieurs simulations : rendez-vous sur différents simulateurs en ligne pour étudier le rachat selon les caractéristiques de chaque prêteur ou, mieux encore, faites l’étude en ligne sur un outil de calculateur et de comparaison afin d’obtenir en un regard les différences entre les propositions.
- Contacter les organismes qui vous intéressent et faire jouer la concurrence : en lui envoyant les devis obtenus, le prêteur examinera votre demande et les éléments de votre dossier de façon à faire l’offre la plus compétitive (vous pouvez également demander à un courtier de s’en occuper à votre place afin de vous dégager du temps ou si vous préférez laisser un expert s’en charger).
- Étudier attentivement les offres proposées : vous devez choisir la plus intéressante selon vos besoins et les caractéristiques des propositions, que ce soit le taux ou les frais inhérents à l’opération (nous développons ce sujet un peu plus loin dans notre article).
- Prendre rendez-vous auprès de l’organisme sur qui vous aurez arrêté votre choix afin de signer le rachat.
Que vérifier avant d'effectuer un rachat de prêt hypothécaire ?
L’objectif principal d’un rachat étant de bénéficier d’un taux d’intérêt plus attrayant que celui détenu dans le prêt existant, le moment idéal pour réaliser cette opération financière sera dès lors que la différence avec les taux actuels du marché est au moins égale à 1 %. En-deçà d’1 % de différence entre votre taux actuel et le taux du marché, le rachat ne sera pas intéressant au vu des frais annexes à prévoir. Grâce à l’obtention d’un nouveau taux d’intérêt, plus la durée de votre remboursement restante est importante, plus l’économie réalisée sera élevée.
Les caractéristiques suivantes sont à prendre en compte pour connaître la pertinence d’un rachat de crédit :
- Montant du capital restant dû : les intérêts d’un prêt sont dégressifs avec le temps, cela signifie que la part que représentent les intérêts au sein de votre mensualité de crédit est plus importante en début qu’en fin de remboursement. De fait, il est préférable d’avoir bien entamé votre remboursement avant d’envisager un rachat.
- Durée de remboursement restante.
- Différence entre le taux d’intérêt de votre prêt et le taux du marché : minimum 1 % pour que l’opération soit pertinente.
- Les frais inhérents au rachat : ils vont varier d’un prêteur à l’autre, soyez attentifs aux moins élevés.
- Les indemnités de remboursement anticipé : votre prêteur actuel ponctionnera des frais pour l’opération.
En résumé, il faut être attentif à ce que les frais ne viennent pas compenser l’économie réalisée par le rachat : l’opération n’a dans ce cas plus d’intérêt à être réalisée. Vous devez être gagnant dans la procédure.
Quel délai d'obtention pour un rachat de crédit hypothécaire ?
Un rachat de crédit hypothécaire fonctionnera de la même façon qu’une étude de prêt immobilier.
Comptez environ 6 semaines pour recevoir la réponse à vote demande.
Bon à savoir
Une fois le rachat signé, vous bénéficierez d’un délai de 14 jours pour vous rétracter.
