Qu'implique la clause d'abandon de recours ?

L’inscription au sein d'un contrat de bail d’une clause dite d’abandon de recours s’apparente à une technique juridique destinée à régir la responsabilité entre le bailleur et le locataire en cas de sinistre. Mais quel est le principe d’une telle clause ? Qu’implique-t-elle pour le locataire ? Quels avantages pour le propriétaire ? Combien coûte un abandon de recours ? Faisons le point ensemble.

Qu’est-ce qu’une clause d’abandon de recours ?

La clause d’abandon de recours est une option retrouvée dans le contrat d’assurance incendie, destinée à couvrir les dommages causés à l’habitation de manière involontaire et accidentelle par le locataire. Hormis les cas où le propriétaire a indiqué dans le contrat de bail l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance habitation, cette dernière n’est nullement obligatoire

Avec la clause d’abandon de recours, la compagnie l’assurance du propriétaire ou ce dernier ne peut réclamer au locataire ou à son assurance la réparation des dommages occasionnés. Autrement dit, cette clause renverse l’obligation de réparer puisqu’il incombe alors à l’assurance du bailleur, et non à celle du locataire, de venir prendre en charge la réparation des sinistres et ce, qu’il s’agisse d’incendies, de dégâts des eaux ou de dommages issus de catastrophes naturelles, les bris de vitre, etc. 

En revanche, sont exclus de la clause d’abandon de recours : 

  • Les biens appartenant au locataire, c’est-à-dire, son mobilier ;  
  • Les hypothèses où la responsabilité civile du locataire est engagée à l’encontre de tiers, notamment aux voisins. 

Enfin, avec cette clause d’abandon de recours, le locataire n’a aucune démarche spécifique à effectuer en cas de dommage, si ce n’est en informer le propriétaire bailleur. C’est ensuite la compagnie d’assurance du propriétaire qui prendra le relai pour procéder à la réparation des dégâts et permettre l’indemnisation.

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Qu’est-ce que l’assurance abandon de recours pour le locataire ?

Le locataire a tout intérêt à souscrire une assurance abandon de recours dans la mesure où celle-ci lui permet d’être exonéré de toute responsabilité et par conséquent de réparation en cas de dommages dès lors que ces derniers sont pris en charge par l’assurance du bailleur. La réparation du sinistre repose alors sur le bailleur ou sa compagnie d’assurance. Autrement dit, le locataire est finalement assuré de manière indirecte. 

Évidemment, si cette clause d’abandon de recours est extrêmement avantageuse pour le locataire en cas de dommage, elle n’est pas gratuite. En effet, elle représente un certain coût pour le propriétaire (ou sa compagnie, coût que l’on retrouve dans la prime de l’assurance incendie. Mais ce coût se répercute également chez le locataire et ce, notamment au niveau de ses charges locatives. 

Dans la mesure où, en principe, l’assurance habitation n’est pas obligatoire pour le locataire, ce dernier a tout intérêt à réfléchir avant de déterminer s’il préfère souscrire une assurance habitation en son nom ou opter pour la clause d’abandon de recours dans l’assurance incendie du propriétaire bailleur. Ce choix doit s’effectuer en prenant notamment en compte le coût que cela implique et les biens qui rentrent ou non dans le champ de couverture de l’assurance. Il parait donc opportun de dresser un état des lieux avec le propriétaire de l’ensemble des biens afin de distinguer l’appartenance de chacun.

Attention

Si la clause d’abandon de recours peut paraitre séduisante, elle ne vient pas couvrir le mobilier du locataire. Aussi, bien que souvent moins onéreuse qu’une assurance habitation souscrite par le locataire en son nom, la couverture de la clause d’abandon de recours se révèle également moins étendue. Ainsi, si elle ne vient pas prendre en charge les dommages intervenus sur votre mobilier, elle n’indemnise pas non plus les sinistres survenus chez vos voisins en raison de votre inadvertance. 

En résumé : En tant que locataire, il est bon de réfléchir et prendre en compte plusieurs facteurs avant de signer une telle clause :

  • Vos biens mobiliers ne sont pas couverts par cette clause : dresser un état des lieux s’avère souvent pertinent pour distinguer clairement ce qui vous appartient et avoir ainsi une visibilité sur ce qui relèvera ensuite, en cas de dommage, de votre potentielle responsabilité ou de celle du propriétaire. 
  • Les dommages causés à l’habitation de vos voisins ne sont pas couverts également. 
  • Un tiers cause et/ou est à l’origine d’un dommage dans votre habitation : le sinistre ne sera pas couvert par la clause d’abandon de recours dans ce cas car l’abandon de recours ne vaut qu’à votre égard en qualité de locataire. Par conséquent, le propriétaire peut être amené à réclamer réparation des dommages survenus. 
  • Le propriétaire peut, dans certains cas, estimer qu’il n’est pas intéressant de déclarer les dommages survenus car trop minimes pour lui. Si cela peut se comprendre de son côté dans la mesure où cela risque d’aboutir à une augmentation du montant de sa prime d’assurance, la situation n’est pas la même de votre côté : en tant que le locataire vous risquez alors d’être amené à dédommager directement le bailleur des dégâts résultants du sinistre.  
  • Dans certains cas, il arrive que le propriétaire ne paie pas sa prime d’assurance et soit donc en situation de défaut de paiement à l’égard de sa compagnie d’assurance. Vous n’êtes donc plus couvert par la clause d’abandon de recours en cas de dommages dans votre habitation. 

Propriétaire : quels avantages d’une assurance avec abandon de recours ?

Si une assurance avec abandon de recours parait souvenT plus intéressante du côté du locataire dans la mesure où elle permet à ce dernier de ne pas endosser le coût de la réparation en cas de dommages, en réalité cette assurance est également très avantageuse pour le bailleur. 

En effet, grâce à elle, la compagnie d’assurance du propriétaire n’est pas contrainte de réclamer les sommes dues au locataire au titre du dédommagement, ce d’autant plus qu’il est fréquent de se retrouver face à un locataire non ou mal assuré ou encore démuni financièrement. Bien que représentant un coût supplémentaire dans l’assurance habitation, cette clause garantit en contrepartie une véritable sécurité, sécurité non négligeable pour le bailleur. Celui-ci est donc certain que le locataire est bien assuré et qu’il bénéficiera d’une réelle rapidité de paiement en cas de sinistre. Le bailleur ne se heurtera à aucun délai supplémentaire, contrairement aux situations où le locataire a sa propre compagnie d’assurance. 

À ce titre, le bailleur est libre de choisir s’il souhaite ou non opter pour cette clause d’abandon de recours dans le contrat d’assurance habitation. Il peut donc l’imposer au locataire ; en revanche, l’inverse n’est pas possible et le locataire ne peut exiger du propriétaire qu’il opte pour la clause d’abandon. Cependant, hormis le fait qu’il soit tenu de payer un complément dans sa prime d’assurance pour intégrer la clause d’abandon, cette dernière ne présente que très peu d’inconvénients pour le bailleur. 

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Dans quelle régions peut-on prendre une assurance abandon ?

A l’heure actuelle, l’assurance abandon de recours existe en Belgique principalement dans la région de Bruxelles où la souscription d’une assurance responsabilité civile locative n’est pas obligatoire. De même, bien que depuis le 1er janvier 2019, une assurance incendie est désormais obligatoire en Flandres, l’Assurance abandon de recours est également possible dans cette région. 

En revanche, en Wallonie, à la demande du législateur et ce, en vue de protéger les locataires, ces derniers sont tenus de souscrire une assurance responsabilité civile locative destinée à couvrir les dommages engendrés aux tiers. Par conséquent, on comprend que la question de la clause d’abandon de recours ne se pose pas de prime abord. 

Bon à savoir : Néanmoins, en Wallonie, les bailleurs peuvent solliciter la clause d’abandon de recours dans deux hypothèses : 

  • Lorsque le bail a été conclu postérieurement au 1e septembre 2018 ; 
  • Lorsque le locataire ne justifie pas de sa souscription à une assurance incendie/habitation ainsi que de son paiement. 

Quel est le prix d’un abandon de recours ?

La clause d’abandon de recours n’est pas gratuite, comme nous l’avons indiqué. Si son coût varie selon la compagnie d’assurance, il n’en reste pas moins que, dans tous les cas, le propriétaire voit le coût de son assurance incendie augmenter sensiblement en raison de l’intégration de cette clause. 

Afin de compenser cette augmentation, le propriétaire peut, et c’est souvent le cas, faire peser le coût sur le locataire. A ce titre, ce dernier voit très souvent le coût de l’assurance se répercuter sur ses charges locatives et peut être amené à payer un loyer plus élevé par exemple. 

Où est inscrite la clause de renonciation à recours ?

Ainsi, à partir du moment où le bailleur décide d’opter pour la clause d’abandon de recours, celle-ci doit être retrouvée au sein de son contrat assurance incendie après en avoir informé son assureur. 

Mais la clause doit également figurer dans le contrat de location, au travers de la mention « abandon de recours », à défaut de quoi le locataire est tenu, au minimum, de souscrire une assurance responsabilité civile. Faire figurer la clause en toutes lettres dans le contrat de bail est important dans la mesure où cela permet de justifier auprès du locataire l’éventuelle hausse du loyer. Autrement dit, il s’agit ici de tout mettre en œuvre afin d’éviter quelques possibles incompréhensions ou contestations. 

Modèle de clause d’abandon de recours

Dans le contrat de bail, une clause d’abandon de recours peut être insérée comme ceci :

 Les parties choisissent une des options suivantes : Le preneur contracte une assurance incendie du bien loué préalablement à l’entrée dans les lieux. Il apporte la preuve du paiement des primes annuellement. Si le preneur reste en défaut d’apporter la preuve du paiement des primes dans le mois suivant l’entrée dans les lieux ou, ultérieurement, dans le mois suivant la date anniversaire de l’entrée dans les lieux, le bailleur peut solliciter auprès de son organisme assureur d’ajouter, au profit du preneur, une clause d’abandon de recours à son contrat d’assurance « habitation ». Dans ce cas, il peut en répercuter les coûts au preneur. La franchise peut être laissée à charge du preneur si sa responsabilité est engagée.  

Le bailleur contracte une assurance abandon de recours en date du …………… pour un montant de ……. EUR et en apporte la preuve au preneur. Les coûts de cette assurance sont répercutés au preneur. Le preneur reste responsable d’assurer son mobilier et sa responsabilité vis-à-vis des tiers.

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