Berekening hypothecaire lening
geverifieerde informatie
Informatie geverifieerd door Alexandre Desoutter
Onze artikelen zijn geschreven door experts in hun vakgebied (financiën, handel, verzekeringen enz.) wiens handtekeningen u aan het begin en aan het einde van elk artikel zult zien. Ze worden ook vóór elke publicatie systematisch herzien en gecorrigeerd, en regelmatig bijgewerkt.
Ontdek de methodiek
Overweegt u een hypothecaire lening af te sluiten om de aankoop of bouw van uw woning te financieren? Wilt u de kosten van uw hypotheek simuleren door verschillende scenario's te testen? Wij stellen u deze hypothecaire lening calculator ter beschikking, die u een overzicht geeft van de kosten in de tijd van een hypothecaire lening. Ook zal onze gids u helpen alles te begrijpen over het berekenen van een hypotheek.
Hoe werkt de berekening van een hypothecaire lening?
De hypothecaire lening berekening vertelt u hoeveel u elke maand moet betalen, op basis van het bedrag dat u leent, de duur van de lening en de rentevoet. Om uw hypotheek te berekenen, kunt u ofwel :
- gebruik maken van een bureau of een adviseur als u de voorkeur geeft aan persoonlijke begeleiding;
- gebruik maken van een online hypothecaire lening simulatietool, als u in een paar klikken uw maandelijkse betalingen wilt berekenen:
U moet dan de verschillende variabelen aangeven waarmee rekening wordt gehouden bij de berekening van uw hypotheek:
| Variabelen | Omschrijving |
|---|---|
| Bedrag van de hypothecaire lening | Het bedrag dat u van plan bent te lenen bij uw financiële instelling. Het wordt berekend door de aankoopprijs van uw huis te nemen, verminderd met uw aanbetaling, plus de verzekeringspremie die u moet betalen. |
| Rentevoet | Het tarief dat uw bank zal aanrekenen voor uw hypothecaire lening, en dat het bedrag van de te betalen rente bepaalt. Afhankelijk van uw aanbod kan de rentevoet vast of variabel zijn. |
| Aflossingsperiode | De totale tijd waarin het geleende bedrag aan uw schuldeiser zal worden terugbetaald. |
Dit geeft u het bedrag van de maandelijkse termijnen die u elke maand moet terugbetalen. Het is ook belangrijk rekening te houden met eventuele andere kosten die zullen worden toegevoegd, om onaangename verrassingen te voorkomen:
- de registratierechten voor het hypotheekregister
- de notariskosten en de bijbehorende BTW
- de honoraria van de ambtenaar van de burgerlijke stand
- administratiekosten
- akte kosten en bijbehorende BTW
- dossierkosten
U moet ook rekening houden met de kosten van een kredietverzekering. Het afsluiten van een verzekering voor uw hypotheek is niet verplicht, maar wordt wel sterk aanbevolen. Er kan immers iets onverwachts gebeuren waardoor u uw maandelijkse termijnen niet meer kunt betalen: verlies van werk, overlijden, ongeval, enz. In dat geval zal de verzekering de terugbetaling voor u verzorgen of uw gezin beschermen.
Let op
Bij sommige kredietinstellingen is de ondertekening van dit verzekeringscontract een niet-onderhandelbare voorwaarde voor het verkrijgen van de lening.
Waarom een berekening van de hypothecaire lening maken?
Het doen van een hypotheeksimulatie is een stap die misschien verleidelijk is om over het hoofd te zien, omdat het afsluiten van een hypothecaire lening een gebruikelijke en bijna vanzelfsprekende oplossing is geworden. Het berekenen van een hypothecaire lening is echter essentieel om te begrijpen welke invloed de verschillende parameters van uw lening hebben op uw maandelijkse betalingen en uw totale kosten, en om uw besluitvorming te vergemakkelijken. Dan kunt u:
- Lening aanbiedingen vergelijken
- Een bedrag en termijn kiezen die u zich kunt veroorloven
- Uw budget plannen voor de maandelijkse aflossingen.
Hoe berekent u de maandelijkse betalingen voor een hypothecaire lening?
Een maandelijkse leningbetaling of maandelijkse aflossing is het bedrag dat de kredietnemer elke maand aan de bank betaalt om de lening terug te betalen. Elke maandelijkse afbetaling bestaat uit een hoofdsom, plus rente. De berekening van de maandelijkse betalingen kan vrij ingewikkeld zijn.
Om uw maandelijkse betalingen te berekenen, raden wij u aan een hypothecaire lening calculator te gebruiken: voer simpelweg uw parameters in en u krijgt onmiddellijk het maandelijkse aflossingsbedrag. U kunt dan beoordelen of u de maandelijkse aflossingen realistisch gezien kunt betalen. Hiervoor adviseren wij u om te controleren of:
- De totale maandelijkse betalingen van al uw uitstaande leningen mogen niet meer bedragen dan een derde van uw inkomen, om te voorkomen dat u in de schulden raakt. Dit is geen officiële regel, maar het is een goede indicator en wordt door veel kredietbureaus gebruikt.
- Uw schuld belet u niet uw huidige levensstandaard te handhaven. Dan loopt u het risico dat u boven uw stand leeft en later terugbetalingsproblemen krijgt.
Goed om weten
In veel gevallen, is een hypothecaire lening een lening met constante aflossing, wat betekent dat u gedurende de hele looptijd van de lening dezelfde maandelijkse betaling doet. Maar dit betekent niet dat u elke maand hetzelfde kapitaal terugbetaalt. Integendeel, hoe verder u komt, hoe meer de kapitaalaflossing in de maandelijkse betaling toeneemt. In de eerste jaren betaalt u vooral de rente op de lening terug. Het aandeel van de rente zal na verloop van tijd afnemen.
Hoe berekent u de rente op een hypothecaire lening?
De maandelijkse aflossing bestaat zowel uit een deel van de geleende hoofdsom als een deel van de rente. Om de totale rente op een hypotheek te berekenen, vermenigvuldigt u gewoon het percentage van de lening met het geleende bedrag.
Goed om weten
Bijvoorbeeld: als u een lening afsluit voor 200.000 €met een rentevoet van 2,5%, betaalt u 5.000 € aan rente.
Het is belangrijk te begrijpen hoe uw aanvankelijke hypothecaire rente in de loop van uw lening kan veranderen. Er zijn verschillende soorten hypothecaire leningen:
- De hypothecaire lening met vaste rente: de rentevoet blijft ongewijzigd gedurende de hele looptijd van uw lening, ongeacht veranderingen in de marktrente. Dit betekent dat uw maandelijkse betalingen gedurende de hele aflossingsperiode gelijk blijven. De hypothecaire lening met vaste rente is de meest gekozen vorm door kredietnemers.
- De hypothecaire lening met variabele rente: bij het afsluiten van uw hypothecaire lening wordt een basisrente vastgesteld. Afhankelijk van de marktontwikkeling kan deze rente vervolgens gedurende de looptijd van het krediet stijgen of dalen, afhankelijk van de in uw formule vastgelegde aflossingen. Het tarief kan elk jaar (1/1/1), elke drie jaar (3/3/3) of elke vijf jaar (5/5/5) worden herzien. De maandelijkse aflossingen kunnen dus van jaar tot jaar verschillen.
- De hypothecaire lening met halfvaste (of gemengde) rente: de rente wordt voor een bepaald aantal jaren vastgesteld en kan daarna naar boven of beneden worden bijgesteld volgens de marktreferentie-index. De maandelijkse aflossingen liggen dus de eerste jaren vast, maar kunnen in de daaropvolgende jaren veranderen.
Er zijn ook andere leenmogelijkheden:
- De accordeonlening: de maandelijkse betalingen blijven vast, maar de looptijd van de lening kan variëren. Als de rente stijgt, wordt de looptijd van de lening verlengd om dezelfde maandelijkse betalingen te garanderen, en omgekeerd als de rente daalt. De accordeonlening kan een maximale looptijd hebben van 15, 20 of 25 jaar.
- Doorlopend krediet: voor dit type lening is de rentevoet niet vast en kan deze in de loop van het contract veranderen om de marktsituatie te weerspiegelen.
Er bestaan bepaalde maatregelen om het risico in verband met variabele rentevoeten te beperken. De Belgische wet bepaalt namelijk dat de variabele rentevoet maximaal mag verdubbelen, ongeacht de marktontwikkeling, om het risico van de kredietnemers te beperken als de marktrente stijgt. Sommige organisaties bieden variabele tarieven met een "plafond", dat wil zeggen een maximumlimiet die bij de kredietofferte wordt vastgesteld.
Goed om weten
Bijvoorbeeld: een maximum van +2 betekent dat bij een tarief van 4% het maximale tarief dat naar boven kan worden toegepast op een wijziging 6% is.
Onze mening over de verschillende soorten hypothecaire leningen
| Lening met vaste rente | Lening met variabele rente | Lening met gemengde rente | |
|---|---|---|---|
| Voordelen |
|
|
|
| Nadelen |
|
|
|
| Ons advies | Kies voor een vaste rente als de marktrente laag is | Kies voor een variabele rente als de marktrente hoog is | Kies voor een gemengde rente wanneer de marktrente niet stabiel is |
Goed om weten
Weet dat u uw lening tijdens de aflossingsperiode kunt herzien, dat wil zeggen dat u opnieuw kunt onderhandelen over uw kredietformule, op voorwaarde dat het verschil tussen de huidige rentevoet en de nieuwe rentevoet ten minste 1% op jaarbasis bedraagt.
Zodra u uw hypotheek heeft berekend, kunt u offertes vergelijken om de kredietinstelling te kiezen waarvan de offerte het meest geschikt is voor uw project:
Hoe werkt de vervroegde aflossing van een hypothecaire lening?
Wilt u uw hypotheek eerder aflossen dan gepland, bijvoorbeeld vanwege een erfenis of een bonus? Het is mogelijk om uw lening geheel of gedeeltelijk vooruit te betalen:
- Bij een gedeeltelijke vooruitbetaling, betaalt u een deel van de lening terug. U kunt er dan voor kiezen om uw aflossingsperiode of het bedrag van uw maandelijkse betalingen te verminderen.
- Bij een volledige terugbetaling, betaalt u uw hele lening in één keer terug. U bent bevrijd van het contract en bent de bank niets meer verschuldigd.
In beide gevallen hoeft u niet op te zeggen. De enige voorwaarde is dat het bedrag van de vervroegde aflossing van uw hypothecaire lening meer dan 10% van het kapitaal per jaar bedraagt.
Pas echter op, dat vervroegde aflossing niet altijd voordelig is. Er moet rekening worden gehouden met de volgende elementen:
- Aanverwante kosten: vervroegde aflossing brengt kosten met zich mee die de bank toepast, aangezien zij een deel van haar rente verliest. De gevorderde schadevergoeding mag niet hoger zijn dan 3 maanden rente. Concreet betekent dit dat de kredietnemer op het moment van terugbetaling drie keer het rentegedeelte van de maandelijkse betaling moet betalen. Als de vervroegde aflossing van de lening slechts gedeeltelijk is, wordt het bedrag van de vergoeding proportioneel berekend. In geval van overlijden en terugbetaling via een levensverzekeringscontract dat het uitstaande saldo dekt, is geen vergoeding verschuldigd.
- Het potentiële rendement van uw spaargeld: het spaargeld dat wordt gebruikt om uw hypotheek af te lossen, is niet langer beschikbaar voor meer winstgevende spaarrekeningen, of voor andere beleggingen zoals onroerend goed of aandelen. U zou dus een potentieel hoger rendement kunnen mislopen.
- Handhaving van de hypotheek: de hypotheek wordt ingeschreven voor een periode van 30 jaar: als de aflossing plaatsvindt vóór het verstrijken van deze periode van 30 jaar, blijft de hypotheek bestaan en verdwijnt deze alleen door de ondertekening van een akte van vrijgave, waarin de schuldeiser ermee instemt om afstand te doen van zijn hypotheekrecht. Als u van plan bent uw huis te verkopen, moet u dus naar de notaris voor de vrijgave van de hypotheek, wat notariskosten met zich meebrengt.
- Verlies van de woonbonus: in geval van vervroegde terugbetaling verliezen kredietnemers die profiteren van de woonbonus of de woonbon hun belastingvoordeel voor de resterende jaren.
Hoe wordt de verzekeringspremie voor een hypothecaire lening berekend?
Hoewel het niet wettelijk verplicht is om een hypotheekverzekering af te sluiten, raden wij u aan dit wel te doen. Als zich een ongelukkige gebeurtenis voordoet waardoor u uw lening niet kunt terugbetalen (overlijden, ziekte, verlies van werk), kunnen u of uw naasten in ernstige problemen komen. Sommige kredietinstellingen kunnen eisen dat u een schuldsaldoverzekering afsluit om een lening af te sluiten.
De verzekeringspremie is het bedrag dat u moet betalen om uw hypothecaire lening te verzekeren, en kan variëren afhankelijk van verschillende factoren:
- De voorwaarden van uw hypothecaire lening: de aflossingsperiode en het te verzekeren kapitaal.
- Uw gezondheid: afhankelijk van uw leeftijd en gezondheid beoordeelt de verzekeraar het overlijdensrisico. Hoe hoger het risico, hoe hoger de premie.
Te onthouden
Verzekeringspremies kunnen per verzekeraar verschillen: het is essentieel om de aanbiedingen van verzekeraars te vergelijken om de laagste verzekeringspremie te krijgen die aan uw behoeften voldoet.
Hoe kunt u de herfinanciering van een hypothecaire lening berekenen?
Een hypotheekherfinanciering is een financiële operatie waarbij een vastgoedkrediet vooraf wordt afgelost en vervolgens het uitstaande saldo opnieuw wordt geleend tegen een betere rentevoet. Het doel is een lagere rentevoet te verkrijgen, en dus de kosten van uw maandelijkse aflossingen te verlagen.
Goed om weten
Met een herfinanciering kunt u de kosten van uw hypotheek verlagen door te profiteren van lagere tarieven. Let op: de herfinanciering van een hypothecaire lening verandert het geleende bedrag niet, alleen de rentevoet en de aflossingsperiode.
Onderhandelen over herfinanciering kan voordelig zijn als:
- De resterende looptijd van uw lening bedraagt minstens 10 jaar.
- Het verschil tussen de aangeboden rente en de rente waartegen u leende is minstens 1%.
Om de herfinanciering van een hypothecaire lening te berekenen, kunt u berekenen hoeveel rente u bespaart door de nieuwe rentevoet aan te nemen. Houd echter rekening met de kosten van herfinanciering:
- De administratieve kosten voor het afsluiten van uw oude lening en het openen van een nieuwe.
- Hypotheekkosten en notariskosten: als u van kredietverstrekker verandert, moet de hypotheekoverdracht via een notaris verlopen.
- Verzekeringskosten die u mogelijk moet betalen om uw verzekering over te laten zetten op uw nieuwe lening.
Hoe stelt u het aflossingsschema voor een hypothecaire lening op?
Het aflossingsschema is het gedetailleerde schema van uw lening, met daarin de aflossingen die u gedurende de looptijd van de lening moet betalen. Met dit document kunt u op elk moment de status van uw terugbetaling van uw lening kennen en met name de volgende zaken volgen:
- het terugbetaalde kapitaal ;
- de terugbetaalde rente ;
- het resterende verschuldigde kapitaal.
Uw kredietgever zal u deze aflossingstabel verstrekken bij de leningofferte. Als u uw lening heronderhandelt, veranderen de maandelijkse termijnen en de aflossingsperiode, en krijgt u dus een nieuwe aflossingstabel.
Hoe berekent u de belastingaftrek voor een hypothecaire lening?
In België, kunt u met een hypothecair krediet van fiscale voordelen profiteren. Sinds de wet van 1 januari 2016 is het systeem van belastingvermindering in België volledig veranderd. De belastingaftrek is afhankelijk van de regio waar u woont en het jaar van uw lening:
- Het gewest: als u vandaag een hypothecair krediet neemt, kunt u geen belastingvoordeel meer krijgen in de gewesten Brussel en Vlaanderen, waar de woonbonus is afgeschaft. Alleen het Waalse Gewest heeft dit voordeel, dat nu de woonbon wordt genoemd, behouden.
- Het jaar: de belastingvermindering waarop u recht heeft, hangt af van het jaar waarin u de lening bent aangegaan.
